Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2019

Договор купли-продажи квартиры 2019 скачать бланк (образец, пример) бесплатно, в т.ч. предварительный в word, комнаты, ипотека — formy-i-blanki.ru — Скачать бесплатно бланки, приказы и формы отчетности

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2019

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк. Также могут быть использованы при продаже не только автомобиля, но и другого транспортного средства, например, прицепа, мотоцикла, трактора, моторной лодки, квадроцикла и пр. 

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]:1.

Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.2.

В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.3.

Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.

Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.

Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.

Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора, требуется представление в том числе Выписки из домовой книги (справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением). [2].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].

Источник Росреестр: 1, 2, 3, 4.

При покупки квартиры могут быть различные ситуации, которые имеют свое отражение в договоре и влияют на правильность его заполнения: покупка с привлечением ипотеки или материнского капитала, наличие долей в собственности, на вторичном рынке или в новостройке приобретается жилье, наличие в отчуждаемой квартире зарегистрированных в ней несовершеннолетних. При покупке квартиры в ипотеку, между сторонами составляется смешанное соглашение купли-продажи и ипотеки жилья. Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор. 

Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени.

Причиной заключения такого договора, как правило, является то, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств. Предварительное соглашение не подлежит регистрации.

Акт приема-передачи (автомобиля, квартиры, товара)

Источник: http://www.formy-i-blanki.ru/skachat-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли-продажи недвижимости — пример и порядок оформления

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2019

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2019 года

Составление договора купли-продажи объекта жилой недвижимости

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

В чем специфика продажи недвижимого имущества по доверенности

Особенности составления договора купли-продажи недвижимости 

Специфика предмета договора купли-продажи недвижимости диктует особый подход к его составлению:

  • Необходимость точного указания на передаваемый недвижимый объект. Это существенное условие, несогласование которого влечет незаключенность всей сделки (см. ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
  • Обязательное описание цены и порядка оплаты. Неурегулирование условия о цене также означает незаключенность самого договора (ст. 555 ГК РФ). При этом неполную оплату объекта, реализованного в кредит по договору купли-продажи недвижимости, ГК РФ в п. 5 ст. 488 называет основанием для законной ипотеки.
  • Уточнение судьбы земельного участка под недвижимым объектом (ст. 35 Земельного кодекса РФ). 

ВАЖНО! Точно описать объект достаточно просто. Для этого используются технические данные реестра недвижимости: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, назначение. 

Зачастую к договору составляется комплект из следующих приложений:

  • перечень передаваемых объектов (если реализуется целый комплекс зданий по одному адресу);
  • двусторонний акт приема-передачи, содержащий описание технического состояния (возможно приобщение к акту планов и фотографий, заверяемых, как и акт, подписями обеих сторон);
  • копии документов, подтверждающих права продавца на объект.

По общему правилу для реализации недвижимого имущества договор составляется в письменной форме. Однако в ряде случаев специальный объект или субъект требует нотариальной формы сделки (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). 

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости по ГК РФ 

Поскольку соглашения о реализации недвижимости не нуждаются в государственной регистрации, они действуют с момента заключения. Последний определяется следующим образом:

  • вследствие консенсуальной природы договора на его заключенность не влияет факт передачи предмета договора;
  • по общему правилу (п. 1 ст. 433 ГК РФ) применительно к договору как единому документу (п. 1 ст. 550 ГК РФ) договор купли-продажи недвижимости может считаться заключенным с момента его подписания при условии согласования в тексте всех существенных условий (п. 3 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21). 

Договоры, по которым реализуются жилые объекты, подлежали ранее регистрации в органах Росреестра. Правило это было отменено в 2013 году. 

Важно! Регистрации в обязательном порядке подлежит переход права собственности на объект недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Подробнее в статье: Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Образец договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа и по предоплате: где скачать шаблон договора 2019 года 

Обычной практикой в договорах купли-продажи небольших объектов недвижимости между физическими лицами является предварительная оплата.

В таком случае в договоре необходимо указать, что расчет произведен по одному из следующих вариантов:

  • в момент подписания договора;
  • до предоставления документов на государственную регистрацию перехода права;
  • до оформления или в момент составления акта приема-передачи недвижимости. 

Факт оплаты подтверждается в зависимости от способа передачи денег:

  • распиской (при наличных расчетах);
  • банковской выпиской (при безналичных переводах). 

Предварительный порядок расчетов создает для покупателя риск, что продавец, получивший оплату, затянет регистрацию перехода права собственности. С другой стороны, полный расчет позволяет получить имущество, не обремененное залогом продавца.

Образец договора купли-продажи недвижимости с условием о предоплате можно скачать здесь: Образец договора купли-продажи недвижимости по предоплате

Рассрочка платежа представляет собой частный случай оплаты в кредит (п. 1 ст. 489 ГК РФ), когда выплата происходит по частям. Составляя договор купли-продажи недвижимости с таким порядком оплаты, необходимо помнить, что существенными будут условия (помимо предмета и цены):

  • о размере одного платежа;
  • порядке и сроках платежей. 

Скачать договор купли-продажи недвижимости в кредит с условием о рассрочке можно здесь: Образец договора продажи недвижимости с рассрочкой.

Купля-продажа недвижимости — хорошо разработанная тема в праве. Шаблон договора можно найти в нашей статье или на сайте Росреестра, на странице Формы документов. 

Составление договора купли-продажи жилой недвижимости 

Сразу отметим, что в договоре купли-продажи недвижимости жилого назначения должно быть оговорено дополнительное существенное условие — перечень лиц, имеющих право пользования продаваемым жильем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Такое право возникает:

  • у граждан, отказавшихся от приватизации (постановление Конституционного суда РФ от 24.03.2015 № 5-П);
  • по решению суда или соглашению с собственником у бывших членов семьи собственника (ст. 31 Жилищного кодекса РФ);
  • по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и в некоторых других случаях. 

Зачастую одним из собственников квартиры является ребенок. Продажа его доли в праве на квартиру требует:

  • Получения предварительного согласия органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
  • Нотариальной формы договора (об этом упоминалось выше).
  • Особого способа подписания. За несовершеннолетнего до 14 лет подпись ставит его законный представитель, ребенок в возрасте от 14 до 18 лет расписывается сам, но договор должен содержать отдельную графу о согласии на сделку законного представителя (см. п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подробности в статье Собственник является несовершеннолетним ребенком – как продать квартиру?

Аналогичным образом усложняет сделку принадлежность квартиры взрослому гражданину, находящемуся под опекой или попечительством.

Поскольку часто продается эксплуатируемое жилье, будет разумно предусмотреть в тексте договора сроки выселения из квартиры собственника, членов его семьи, нанимателей и вывоза вещей. 

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости 

Для договоров о коммерческой недвижимости определяющее значение имеют такие вопросы, как:

  • Отсутствие обременений объекта.
  • Правомерность отчуждения недвижимости с точки зрения корпоративного законодательства. Например, согласие на реализацию имущества, стоимость которого превышает 25% стоимости активов акционерного общества на последнюю отчетную дату, дается общим собранием или советом директоров (см. ст. 78 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ).
  • Техническое состояние активно использовавшегося объекта. 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/kak_sostavit_dogovor_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Договор купли продажи с ипотекой – важные моменты

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2019

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе.

В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации.

Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

  • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
  • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
  • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
  • рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог  банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем.

Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект  залога — квартиру, и подал в суд.

  В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при  условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

  1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
  2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
  3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
  4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
  5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.

2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся  без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

  1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
  2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
  3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
  4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту.

Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара.

Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении.

Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф.

Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

  • аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
  • продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
  • аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором.  При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный  договор должен быть нотариальным.

Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок.

Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена).

Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

Рекомендуемая статья: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности.

Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН.

Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

  • прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
  • покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них.

С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие.

Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

  • приватизация на одного супруга;
  • получение в дар;
  • наследование;
  • брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
  • покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи.

Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права.

  На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

  • снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
  • отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
  • техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)

Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.

Оцените автора (7 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj-vazhnye-momenty-dlya-prodavca-i-pokupatelya.html

Договор купли-продажи жилого дома — образец

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2019

Существенные условия договора

Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа

Возникновение права залога при продаже дома в рассрочку

Особенности продажи доли в частном доме

Порядок оформления договора

Нужно ли регистрировать договор в 2019 году

Существенные условия договора

При заключении договора купли-продажи жилого дома стороны должны согласовать между собой все необходимые условия. ГК РФ определяет следующие существенные условия для продажи как недвижимости в целом, так и жилых объектов:

  1. Предмет договора. То есть стороны должны указать в договоре данные, индивидуализирующие объект продажи, такие как адрес, общая площадь, количество комнат. К покупателю вместе с правами на жилой дом переходят и права на земельный участок, на котором он расположен. Если продавец не является собственником такого земельного участка, продажа дома покупателю осуществляется без согласия собственника участка.

    Рекомендуем указывать по тексту соглашения информацию о правоустанавливающих документах продавца и оформлять их копии в виде приложений к договору.

  2. Цена договора. Обязательно должна быть определена сторонами. При этом установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ правила определения неустановленной цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, применению не подлежат.
  3. Перечень лиц с указанием их прав, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым домом после его приобретения покупателем.
  4. Порядок, сроки и размеры платежей, если стороны договорились о рассрочке платежа.

Продавец и покупатель могут определить иные важные для них условия в дополнение к тем, что указаны в законе (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Если сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, то сделка считается незаключенной.

Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа 

В договоре купли-продажи частного дома в рассрочку обязательно должны быть прописаны суммы и даты внесения платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Стороны могут определить штрафные санкции за просрочку внесения очередного платежа покупателем. В случае если такое условие не предусмотрено, а покупатель не произвел оплату в установленную дату, продавец имеет право потребовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В договоре также необходимо определить способ внесения платежей, например наличными денежными средствами либо путем внесения денег на банковский счет продавца.

Если платежи осуществляются наличными, то при каждой передаче денег продавец должен составлять расписку о получении и передавать ее покупателю.

Если сторонами предусмотрена оплата путем внесения денежных средств на банковский счет, то в договоре следует отразить реквизиты банковского счета продавца.

При согласовании условия о рассрочке платежей сторонам следует определиться, имеет ли покупатель право оплачивать стоимость имущества досрочно, и включить соответствующее условие в договор.

При продаже жилой недвижимости в рассрочку продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возвратить имущество обратно.

Однако это норма, установленная в п. 2 ст. 489 ГК РФ, действует только когда договором не предусмотрено иное и если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину стоимости недвижимости (подтверждение — постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 04.10.2017 № 44г-161/2017 по делу № 2-148/2016).

Возникновение права залога при продаже дома в рассрочку

Важной особенностью договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа является правило, закрепленное в п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому жилая недвижимость до полной ее оплаты покупателем будет находиться в залоге у продавца. Данная норма направлена на защиту интересов продавца в случае, если покупатель перестает осуществлять платежи по договору.

Однако необходимо иметь в виду, что залог недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Залог недвижимого имущества регулируется нормами закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Для того чтобы уполномоченный орган зарегистрировал право залога, необходимо обращение продавца или покупателя с соответствующим заявлением. Такое заявление подается одновременно с документами на регистрацию перехода права собственности. При этом в соответствии с п. 2 ст.

 20 закона «Об ипотеке» подача такого заявления не облагается государственной пошлиной.

Таким образом, если при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого дома ипотека не зарегистрирована и ни одна из сторон с таким заявлением не обращалась, права залогодержателя у продавца в силу закона не возникают.

Данный вывод отражен в постановлении Президиума ВАС от 19.06.2012 по делу № А45-3358/2011.

Особенности продажи доли в частном доме

Договор купли-продажи доли в доме имеет отличия от договора купли-продажи целого дома. Необходимым условием продажи доли в общем имуществе является обязанность собственника предложить выкупить его долю другим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Собственник обязан направить предложение о выкупе в письменном виде с четким указанием цены и других условий другим собственникам заказным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении.

Гражданский кодекс устанавливает месячный срок для принятия такого предложения.

После соблюдения правила о преимущественном праве покупки продавец может продать свою долю любому третьему лицу, но только по такой же цене и на таких же условиях, какие были предложены другим сособственникам.

Если продавец продаст свою долю третьему лицу на более выгодных условиях, то любой участник долевой собственности имеет право обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Законом установлен специальный срок исковой давности по таким требованиям, который составляет 3 месяца.

Рекомендуем, в целях защиты прав покупателя, предусмотреть в договоре купли-продажи доли условие об обязанности продавца представить покупателю документы, подтверждающие извещение других участников долевой собственности о продаже доли.

Обратите внимание! Сделки по отчуждению доли, в отличие от сделок по продаже целого объекта, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Порядок оформления договора

Несмотря на то, что акт приема-передачи жилого дома от продавца к покупателю может быть подписан сторонами в день заключения договора, покупатель становится собственником приобретенной недвижимости только после регистрации перехода права собственности, которая осуществляется уполномоченным органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Именно в это учреждение должны обратиться продавец и покупатель с необходимым пакетом документов. О подробном перечне документов можно узнать из статьи «Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре».

Для государственной регистрации перехода права собственности необходимо оплатить государственную пошлину. В соответствии с п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав для физических лиц составляет 2 000 руб. Стороны должны предусмотреть в договоре условие о том, на кого возлагаются соответствующие расходы.

После проведения государственной регистрации новому собственнику выдается выписка из ЕГРН. В настоящее время это единственный документ, который удостоверяет права нового собственника и содержит информацию об объекте недвижимости. Ранее, до 15.06.2016, таким документом было свидетельство о праве собственности. Подробнее — Выписка из ЕГРП (ЕГРН) вместо свидетельства о праве собственности.

Нужно ли регистрировать договор в 2019 году

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/dogovor_kupliprodazhi_zhilogo_doma_obrazec/

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа: образец 2019

Данный договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа в большей мере защищает интересы покупателя. В нём прописаны штрафные санкции за неисполнение срока очередного платежа, каким образом осуществляется возврат квартиры в случае отказа продавца от оплаты стоимости квартиры.

ДОГОВОР

купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

г. Чебоксары Чувашская Республика     …………………………………две тысячи девятнадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации:

……………………………………. именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и Юридическая компания “Гарант-Эксперт” г. Чебоксары , …………………………………………….  далее именуемое  «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», а каждая в отдельности «Сторона», составили и заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1.  Продавец обязуются передать Покупателю в собственность квартиру, а Покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за неё денежную сумму (цену) в соответствии с условиями договора.

1.2. Сведения  о квартире:

квартира, назначение: жилое, общая площадь ……….. кв.м., этаж……, адрес объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица ………………….., дом ………,  квартира…………

Кадастровый (или условный) номер: …………………….

Квартира принадлежит  Продавцу на основании договора купли-продажи от ……………. № ………….

Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано  ………….  ……. года в  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о  чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации  № ………………

1.3. До подписания Договора Квартира осмотрена Покупателям лично. Недостатки и дефекты,  препятствующие  использованию квартиры в соответствии с её целевым назначением на момент осмотра Покупателем не выявлены.

1.4. На момент заключения  договора квартира никому не отчуждена, не заложена, не  обещана, под арестом (запрещением) и в споре не состоит, вещными и  обязательственными правами третьих лиц не обременена, ограничений в использовании не имеет.

1.5. На момент подписания настоящего договора в квартире никто не зарегистрирован, лиц, сохраняющих право пользования и проживания, в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

1.6. На момент подписание договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам.

1.7. Квартира осмотрена Покупателем до подписания настоящего договора. Недостатки и дефекты, препятствующие использованию Квартиры в соответствии с его целевым назначением, на момент осмотра Покупателем не выявлены.

1.8.

Квартира передана Покупателю в момент подписания настоящего договора и является единственным документом, одновременно подтверждающим факт передачи Продавцом  квартиры  и предъявляется на государственную регистрацию в  Управлении Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике  без Акта приема-передачи  недвижимого имущества

2.1. Общая цена квартиры, подлежащая уплате Продавцу составляет …………………… рублей.

  1. Порядок расчетов и порядок обеспечения исполнения обязательства по оплате

3.1.  Стоимость квартиры в размере ……………………………………… рублей оплачивается Покупателем в следующем порядке:

……………………………. Продавец получает от Покупателя  в день заключения договора (………….. г) путем перечисления на  счёт № …………………………..Чувашского отделения № 8613 ПАО Сбербанк филиала ПАО Сбербанк (публичное акционерное общество) Волго-Вятского банка, держателем который является Продавец.

оставшуюся сумму в размере ……………………… рублей Покупатель оплачивает в рассрочку сроком на 20 ( Двадцать) месяцев равными платежами в размере …………………. рублей ежемесячно, начиная с ……………….. г.

и не позднее 1-го числа  следующего месяца путем передачи их Продавцу, о чём им собственноручно составляется расписка, которая  находится у Покупателя либо  перечислением на ……………………………..

  при этом срок последнего платежа не позднее …………………………… года.

Порядок и срок оплаты в рассрочку оставшейся суммы в размере ……………………….. указывается в Графике платежей, который является неотъемлемой частью договора и приложением № 1 к договору.

Допускаются расчеты с опережением графика, в этом случае заключение дополнительного соглашения к настоящему договору не требуется.

3.2. До полной оплаты всей суммы, согласно п. 2.1. настоящего договора, Квартира  находится в залоге у Продавца.

3.3.  В случае просрочки  срока очередного платежа более чем на ……………….календарных  дней,  согласно графика  погашения стоимости  оплаты квартиры  (приложение № 1),   то Продавец по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной   квартиры либо потребовать  от Покупателя оплаты  всей оставшейся стоимости квартиры.

Отказ  Продавца от исполнения договора и требование возврата квартиры  в случае если Покупатель не производит установленный договором срок очередной платеж (просрочка более чем на …………. дней)   за проданную в рассрочку и переданную ему Квартиру допускается на любом сроке погашения стоимости оплаты квартиры и не зависит от  суммы платежей, полученных от Покупателя.

3.4.

Если отказ Продавца от исполнения договора и требование возврата переданной   квартиры  либо требование оплаты  всей оставшейся стоимости квартиры  связан  с тем, что  Покупатель не производит установленный договором срок очередной платеж, то Покупатель уплачивает Продавцу в течение  …………… календарных дней штраф в размере ……………………………. от стоимости квартиры, указанной в п.2.1. Договора, либо штраф в указанном размере  удерживается Продавцом от суммы полученных им  платежей  за проданную в рассрочку и переданную  квартиру Покупателю.

3.5. За нарушение сроков оплаты стоимости квартиры Покупатель  оплачивает Продавцу неустойки (пени) в размере ………  процента  от  стоимости квартиры, указанной в п.2.1. Договора,  за каждый день просрочки.

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Принять  стоимость оплаты за квартиру

4.1.2. Лично присутствовать на регистрации настоящего договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики.

4.1.3. Передать Продавцу в день регистрации договора все необходимые документы для регистрации настоящего договора.

4.1.4. В случае отказа Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики в регистрации настоящего Договора по его  вине  предпринять  все необходимые меры для устранения причин, послуживших отказам в регистрации  настоящего договора.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Уплатить  в рассрочку за квартиру сумму в размере ……………………………… рублей, в порядке и сроки,  установленные пунктом   3.1 Договора и Графику платежей, который является неотъемлемой частью договора и приложением № 1 к договору.

4.2.2. Нести расходы по государственной регистрации настоящего Договора.

4.2.3. В случае отказа Продавца от исполнения договора в связи с просрочкой   Покупателем очередного платежа (более чем на ………………….. календарных дней), последний не позднее …………  календарных дней с момента получения такого отказа производит возврат покупателю квартиры.

4.2.4. За нарушение сроков оплаты стоимости квартиры уплатить Продавцу неустойки (пени) в размере ………. процента  от  стоимости квартиры, указанной в п.2.1. Договора,  за каждый день просрочки.

4.2.5. Выплатить Продавцу в течение  5 (Пяти)  календарных дней штраф в размере ……………. рублей  в случае отказа Продавца от исполнения договора в связи с  тем, что  Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж.

5.1. В случае, если стороны не пришли к согласию по возникшим спорам и разногласиям, они подлежат рассмотрению по месту нахождения имущества, то есть в  Ленинском районном суде г. Чебоксары Чувашской Республики (договорная подсудность).

5.2  Покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

5.3. Настоящий договор считается заключенным с момента его регистрации в  Управлении Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

5.4. Расходы по государственной регистрации договора несет Покупатель.

5.5.  Настоящий договор составлен и подписан в 3 (трёх) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, 1 (первый)  экземпляр храниться в делах Управления Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, 2 (второй) у Покупателя, 3 (третий) у Продавца.

5.6. Фактическая передача квартиры и вступление Покупателя во владение  и  пользование  произошло на основании подписания настоящего договора без составления и подписания передаточного акта.

5.7. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения Продавцом и Покупателям обязательств по настоящему Договору.

 Адреса и реквизиты Сторон

юрист по жилищным спорам города Чебоксары 

Источник: https://www.pravotolc.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-rassrochkoj-platezha/

ТропаЗакона
Добавить комментарий