Как и когда можно продать квартиру после покупки?

Когда можно продать квартиру: срок владения квартирой для продажи без налога, через какое время можно продать квартиру

Как и когда можно продать квартиру после покупки?

От уплаты НДФЛ по истечении 3 лет освобождается лишь отдельная категория лиц. К таким случаям относятся:

  • получение наследства;
  • недвижимость, полученная путем дарения членами семьи или близкими родственниками;
  • квартира, ставшая собственностью на основании безвозмездной приватизации;
  • недвижимость, доставшаяся по договору пожизненной ренты.

Вне зависимости от того, когда была проведена приватизация, распространяется тот же закон о сроках продажи квартиры.

Квартира в ипотеку

Такого рода недвижимость облагается налогом по общему правилу и не является исключением. Покупка с помощью ипотечного кредита ничем не отличается от покупки за наличные деньги. Таким образом, продажа недвижимости без налога должна происходить не менее, чем через 5 лет после приобретения.

Важный нюанс – через сколько можно продать квартиру после покупки. Срок отсчета начинается с момента регистрации права собственности в Росреестре. Ипотечная недвижимость может быть оформлена несколькими способами:

  • с оформлением права собственности на покупателя и наложением обременения кредитной организацией;
  • с оформлением права собственности за банком до момента полного погашения кредита.

Этот момент и является ключевым в вопросе начала отсчета 5 лет. Если кредитный договор составлен так, что право собственности переходит физическому лицу после погашения кредита, то отсчет срока владения квартирой начинается с даты последнего платежа.

Другой вариант ипотечного договора более распространен. Согласно ему, право на квартиру закрепляется за покупателем с самого начала выплат и момента покупки. При подписании соглашения необходимо удостовериться в наличии этого пункта в договоре.

Если обстоятельство не оговорено, то действуют общие правила законодательства. Как и в первом варианте, право собственности переходит от банка к заемщику после исполнения последним своих обязательств в полном размере.

Продажа недвижимости более 5 лет в собственности осуществляется по общим правилам.

Покупка квартиры с участием материнского капитала

По своей сути материнский капитал представляет собой социальное пособие. Согласно налоговому законодательству, суммы пособий не облагаются НДФЛ. Однако утверждение о том, что вся недвижимость, приобретенная с использованием этого пособия, не облагается налогом, ошибочно. Продать квартиру через год после покупки, не заплатив при этом налог, не получится.

Под удержание не попадает лишь сама сумма материнского капитала. Срок владения квартирой, купленной с использованием материнского капитал, также равняется 5 годам.

Влияние вида собственности на размер НДФЛ

В какой вид собственности будет оформлена квартира, никак не отразится на сумме НДФЛ при ее продаже. Обязанность по уплате 13% возникает вне зависимости от оснований, на которых она была приобретена. Исключением является определенная категория лиц, прописанная в законодательстве. Либо же истечение срока давности.
В расчете срока имеют место следующие оговорки:

  • если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то срок составит не 5 лет, а только 3;
  • если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, то срок продажи квартиры без налога составляет стандартные 5 лет;
  • если право собственности было оформлено путем дарения близкими родственниками или членами семьи, вступления в наследство, безвозмездной приватизации, то срок до продажи без уплаты налога составит 3 года.

То есть, главное в вопросе уплаты налога от продажи квартиры – срок владения ей. Для обложения НДФЛ не имеют значения варианты получения дохода и категория, к которой относится налогоплательщик, а также вид собственности на недвижимость.

Какого размера будет налог?

Процент НДФЛ всегда одинаков и составляет 13% от суммы полученного дохода. При этом стоит учитывать, что этот процент взимается не с полной стоимости продаваемой квартиры. Вычисляется он согласно следующим правилам:

  • если квартира продается по цене большей, чем цена на момент покупки, то с разницы взимается налог;
  • если при продаже стоимость квартиры равна покупке или меньше, то продавец освобождается от уплаты налога.

Недобросовестные налогоплательщики пытаются воспользоваться этой уловкой и указывают в договоре купле-продажи меньшую сумму, дабы избежать уплаты НДФЛ.

До 1 января 2016 года действовало другое правило. Согласно ему, налогом облагались суммы свыше миллиона. Все сделки до этого порога не попадали в поле зрения налоговой службы. После 1 января 2016 года ситуация поменялась.

Налогообложение и кадастровая стоимость объекта тесно взаимосвязаны. Если стоимость недвижимости не превышает 1 млн рублей, и при этом составляет менее 70% от кадастровой оценки объекта, то доход от продажи подлежит обложению налогом.

Размер его исчисляется, исходя из разницы между суммой сделки и стоимостью, указанной в кадастровой оценке.

Налоговый вычет и возможность не платить НДФЛ

Для того, чтобы избежать уплаты налога от продажи, существует несколько механизмов.

Один из них очень прост, необходимо дождаться срока, когда можно продать квартиру без уплаты НДФЛ (3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств). Другая возможность – налоговый вычет.

Его действие регламентируется в п. 2 ст. 220 НК РФ. С помощью вычета можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей.

Пример из практики: от базы налогообложения (стоимости квартиры фактической или кадастровой) отнимается 1 миллион рублей. Если наследник решил продать доставшуюся ему квартиру по цене 4 млн рублей раньше 3 лет владения, то ему необходимо уплатить налог. Расчет его, с учетом налогового вычета, производится следующим образом.

Базой налогообложения станет фактическая стоимость, так как она выше, чем 70% от кадастровой. Из суммы продажи (4 млн) необходимо отнять вычет (1 млн), получится 3 млн. Именно с этой суммы придется уплатить налог в размере 13%.

Если бы фактическая стоимость не превышала 1 млн, то наличие налогового вычета освободило бы от уплаты НДФЛ.

Если квартира была приобретена путем покупки, а не дарения или наследования, то механизм расчета меняется. Применяется формула «доходы минус расходы». Т.е. для расчета базы налогообложения в налоговый орган необходимо предъявить 3-НДФЛ и доказательства покупки продаваемой квартиры.

Пример. Квартира куплена в 2016 году за 6 млн рублей, владелец продает ее в 2018 году за 7 млн. Срок владения имуществом для продажи без НДФЛ, в данном случае, 5 лет. Доход при этом равен 1 млн рублей. Он и облагается ставкой в 13%, сумма налога равна 130 тыс. рублей.

Одновременно физическое лицо может воспользоваться только одним из этих инструментов: «доход минус расход», либо налоговый вычет.

Еще один вариант уменьшить сумму НДФЛ или вовсе возможность продать квартиру без уплаты налога: покупка новой недвижимости на средства, вырученные от продажи старой.

Все действия должны быть совершены в одном календарном году с оформлением имущественного вычета при условии, что клиент не пользовался имущественным налоговым вычетом.

Его размер составляет 2 млн рублей, предоставляется единоразово.

Кто не платит налог?

Полное освобождение получают собственники, владеющие недвижимостью период, указанный в законе. Других освобождений законодательством не предусмотрено.

Однако существуют вычеты. Их несколько:

  • возврат имущественного налога на квартиру, его размер 1 млн рублей;
  • возврат налога, с учетом расходов на продажу.

Оба эти вычета могут быть предоставлены как единой суммой в конце года, так и частями в течение всего года. Оформляются они в налоговом органе, носят заявительный характер и заявляются в налоговой декларации 3 НДФЛ в следующем после продажи налоговом периоде. Для этого необходимо заполнить декларацию и:

  • В размере 1 млн. Предоставить в налоговую паспорт и договор купли-продажи.
  • Вычет с расходов. Необходим паспорт, договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы.

Вычетами можно пользоваться при каждой сделке.

Варианты наказаний и штрафов

Санкциям подвергаются следующие виды нарушений:

  • неуплата налога;
  • непредставление сведений в налоговый орган.

За каждый месяц просрочки взимается 5% от неуплаченной суммы. Общая сумма штрафа не более 30% и не меньше 1000 рублей. При полном отказе от уплаты налога сумма составит 20% от размера НДФЛ.

Обязанность извещения налогового органа о продаже недвижимости и подача декларации возлагается на налогоплательщика. База налогообложения регистрируется, высчитывается сумма, подлежащая уплате, выдается квитанция.

Обязанность уплаты налогов закреплена в Конституции РФ. Выполнять ее необходимо всем лицам, подпадающим под действие закона. При этом необходимо учитывать срок, который дается на этот процесс. Для того, чтобы изменения в правилах налогообложения не стали сюрпризом, необходимо отслеживать все поправки.

Источник: https://j.etagi.com/ps/prodazha-kvartiry-bez-naloga/

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: советы и рекомендации

Как и когда можно продать квартиру после покупки?

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство. Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.

Поэтому продажа жилья, купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки.

В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.

В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца.

По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.

Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации.

В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.

Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы.

Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее быстрая продажа квартиры с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев.

Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем.

Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость».

Обращение к сотрудникам компании ускорит процесс оформления сделки, сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.

Источник: https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskiy-kapital-sovety-i-rekomendatsii/

Когда можно продать квартиру после покупки без налогов, через сколько лет

Как и когда можно продать квартиру после покупки?

Налоговое законодательство рассматривает продажу квартиры неразрывно с получаемым от этой операции доходом.

Соответственно, такие сделки (а точнее — полученные средства) облагаются налогом НДФЛ, размер которого на сегодняшний день равен 13%.

Однако имеется условие о давности владения недвижимостью, по наступлению которой сделка освобождается от налогообложения. Но какое время должно пройти для этого? Ответ — ниже!

Когда можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог

Итак, через какое время можно продать квартиру после покупки? Должны ли пройти долгие годы или хватит срока покороче?

До первого дня 2016 года в законодательстве действовало общее правило для всех, согласно которому продажа без налогообложения могла осуществляться уже после трехлетнего владения недвижимостью, в том числе и квартирой.
Однако начиная с указанной даты этот срок, когда можно продать квартиру без налога, был сохранен лишь для лиц, которые приобретают жилье по определенным основаниям.

Общий срок на сегодняшний день составляет пять лет. Такое решение было принято вследствие бесчисленных спекуляций на рынке недвижимости, в частности связанных с уклонением от налогов.

По-прежнему от налогообложения освобождаются лица, которые получили квартиру по следующим основаниям:

  • в качестве наследства;
  • в качестве дара;
  • путем безвозмездной приватизации (государственную приватизированную квартиру);
  • по соглашению пожизненной ренты (содержания).

Купившие жилье лица или те, кто осуществил платную приватизацию, должны выждать 5 лет после покупки, прежде чем суметь продать недвижимость без обложения налогом.

Если квартира куплена в ипотеку

Ипотечная квартира облагается налогом по общему основанию. Покупка недвижимости в ипотеку по своей юридической природе и с точки зрения налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи. По этой причине правило пяти лет, чтобы продать квартиру без налога, также распространяется на такое жилье.

Нужно иметь в виду, что налоговое законодательство имеет в виду нахождение недвижимости в собственности. Так, ипотечные квартиры может быть оформлена двояко:

  • с передачей права собственности должнику и наложением обременения на квартиру;
  • с сохранением права собственности за банком.

Момент, с которого у владельцев ипотечного жилья наступает право собственности имеет ключевое значение. Так, если в ипотечном соглашении было предусмотрено, что право собственности переходит после погашения кредита, то давность владения в целях обложения налогом должна исчисляться с соответствующей даты внесения последнего взноса.

Если же соглашением установлено, что право собственности переходит в момент покупки, а на квартиру налагается обременение, то давность исчисляется непосредственно с момента покупки.

Однако, если такое условие в соглашении не установлено, что бывает очень редко, то действует общее правила гражданского законодательства, согласно которому право собственности переходит в момент исполнения контрагентом обязанности по оплате полностью.

Если квартира куплена на материнский капитал

Материнский капитал представляет из-себя социальное пособие. По общему правилу налогового законодательства социальные пособия налогом НДФЛ не облагаются. По этой причине многие ошибочно полагают, что сделка по купле-продаже недвижимости на материнский капитал также не облагается налогом.

Однако это неверный вывод. Налогом не облагается лишь сама сумма материнского капитала. Но, если он используется в иных целях, облагаемых налогом, то освобождение не действует. Срок давности владения также составляет пять лет. Так что продать квартиру сразу после покупки на материнский капитал без обложения налогом не получиться.

Как влияет вид собственности на налог при продаже

Вид собственности никак не влияет на обязанность по уплате НДФЛ при продаже квартиры. Также данная обязанность наступает вне зависимости от основания приобретения квартиры. Исключением являются случаи, когда налоговым законодательством определенная категория лиц освобождается от НДФЛ либо прошел срок давности владения.

Как уже было отмечено, срок давности равен 5 лет. Однако это правило имеет следующие оговорки:

  • если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок давности составляет 3 года;
  • если же она была приобретена после указанной даты (например, в 2018 или 2019-м году), то такой срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, равен 5 годам;
  • также, на продажу жилья, полученного по безвозмездным сделкам (если приватизировать, принять в дар, наследовать) или согласно договору пожизненной ренты, действует срок давности равный 3 годам.

Таким образом, если квартира находится в собственности продавца более чем указанные сроки (3 либо 5 лет), то обязанность по уплате налога с него снимается. Важно понимать, что не вид собственности определяет обложение НДФЛ, а тип дохода или категория налогоплательщика, которая позволяет ему получить льготу.

Размер налога

Налог на продажу недвижимости, который находился в собственности продавца меньше срока давности, называется НДФЛ и равен 13 % от размера полученного дохода. Важно, что именно полученный доход определяет конкретную сумму платежа, ведь многие ошибочно полагают, что налог исчисляется со всей стоимости продажи.

Размер налога может быть исчислен по следующим правилам:

  • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог исчисляется с указанной разницы;
  • если цена продажи меньше покупной цены, то лицо налог не платит.

Как видно, такие правила дают широкую возможность уклониться от налоговой обязанности. Поэтому многие лица при заключении сделки стараются указать меньшую сумму, чтобы не платить налог. Ведь ранее действовало правило, согласно которому сделки суммой меньше миллиона не облагались налогом.

Начиная с 2016 года действует правило, где обложение налогом привязано к кадастровой стоимости. Так, если сумма сделки меньше миллиона, но также составляет менее 70 % кадастровой стоимости объекта, то налогообложение производится в любом случае. Причем размер налога будет исчисляться с разницы между суммой сделки и кадастровой стоимостью.

Кто освобождается от уплаты налога

Как уже было отмечено, от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются лица, которые владеют ею в течение более чем пяти лет, с учетом ранее отмеченных оговорок. Иные виды освобождения от данного налога законодательство не предусматривает.

Вместе с тем, не предоставляя полного освобождения от НДФЛ данного типа, законодательством закрепляется за каждым продавцом квартиры права на вычет. Так, вычет бывает двух видов:

  • возврат имущественного налога с любого объекта недвижимости, находящегося в праве собственности в размере 1 миллион;
  • возврат налога с учетом осуществленных на продажу квартиры расходов.

Вычет и в том и в другом случае может быть возвращен налогоплательщику либо постепенно, в течение года, либо разом, в конце соответствующего года. Разумеется, каждый из данных типов вычета необходимо удостоверить в налоговой службе. Сделать это можно следующим образом:

  1. При удостоверении права на вычет в размере фиксированного миллиона рублей необходимо представить паспорт гражданина и сделку купли-продажи.
  2. Для удостоверения вычета с фактически осуществленных расходов, необходимо помимо государственного паспорта и сделки подать платежные документы, подтверждающие совершенные расходы.

Стоит отметить, что вычет в виде миллиона рублей предоставляется каждому гражданину раз в жизни до полного исчерпания лимита. А вычет с расходов предоставляется при каждой продаже соответственно сумме осуществленных расходов.

Нюансы

По рассматриваемой ситуации налоговое законодательство устанавливает два вида нарушений, за которые назначается одна и та же законная санкция:

  • неуплата налога;
  • отказ от предоставления сведений в налоговую службу.

Наказываются оба правонарушения одинаково. Так, за просрочку уплаты начисляется 5 % от неуплаченной суммы каждый месяц. Однако сумма общего штрафа не может быть больше 30 % или меньше 1000 рублей. За полную неуплату налога устанавливается штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.

В отличии от стандартного варианта уплаты налога на имущество либо НДФЛ, где налоговый орган при наступлении обязанности уплатить налог сами направляют уведомление, в рассматриваемом случае налогоплательщик сам должен подать декларацию с момента заключения сделки.

После этого налоговая служба регистрирует налогооблагаемую базу, устанавливает сумму налога и выдает плательщику квитанцию. Таким образом, если лицо своевременно не исполнит обязанность по подаче декларации или вовсе не заплатит налог, то к нему будут применены финансовые санкции, указанные выше.

В любом случае нужно помнить, что уплата налогов является конституционной обязанностью, которую необходимо исполнять своевременно. Поэтому нужно постоянно отслеживать вновь вводимые налоги и правила налогообложения, чтобы назначенная санкция не стала сюрпризом.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/cherez-skolko-mozhno-prodavat-kvartiru-posle-pokupki-bez-nalogov.html

Как не платить налог при продаже квартиры — Рынок жилья

Как и когда можно продать квартиру после покупки?

Подпишитесь на нас:

21.02.2019 | 08:00 29341

Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

Базис и надстройка

Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения.

При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно.

А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

Продал – и снова купил

Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

Вот конкретный пример, с цифрами.

Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило.

Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети.

Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо.

А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих).

В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ.

Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени.

Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Игорь Воронин    freepik.com   

Источник: https://gazeta.bn.ru/articles/2019/02/21/250979.html

Квартирам прописали налог

Как и когда можно продать квартиру после покупки?

С нового года начинают действовать новые правила освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Получить освобождение от 13% налога при продаже недвижимости стало сложнее. На что стоит обратить внимание тем, кто недавно получил недвижимость и рассчитывает поскорее ее продать?

Основным нововведением стало увеличение срока, по истечении которого собственник может рассчитывать на освобождение от налогов.

«Главным изменением, безусловно, станет изменение сроков владения таким имуществом на дату продажи.

До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января сроки увеличиваются до пяти лет.

Обратной силы изменения не имеют, и правила распространяются только на сделки, заключенные после указанного рубежа, поэтому я советовала собственникам, при наличии неформальных договоренностей, завершить процесс заключения сделки до Нового года», — говорит руководитель международно-правовой практики «Чаадаев, Хейфец и партнеры» Анастасия Асташкевич.

Владельцы зданий и помещений в Москве с 2017 года могут столкнуться с резким ростом налога на недвижимость. При этом минимальная площадь отдельно… →

Как уточнила Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро А2, налог не коснется предпринимателей, работающих в сфере недвижимости.

«Указанные правила не будут распространяться на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действующей с 1 января 2016 года, согласно пп. «в» п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 №382-ФЗ)», — поясняет юрист.

Однако новые правила напрямую коснутся непрофессиональных инвесторов, тех, кто приобретал жилье в инвестиционных целях (количество таких сделок возросло из-за валютных колебаний) и планирует его в скором времени продать. Стоит отметить, что налогом облагается разница между ценой, за которую квартира была куплена, и той, по которой ее впоследствии продали. Потраченная сумма будет вычитаться как налоговый вычет.

Например, квартиру приобрели за 10 млн руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 млн. 13%-ным налогом облагается разница в 2 млн, налог, таким образом, составит 260 тыс. руб.

Как отмечают юристы, теоретически остается возможность уйти от налога, занизив в договоре сумму сделки, однако сделать это будет не просто.

Еще одно важное нововведение: при заниженной стоимости налогооблагаемая база будет вычисляться по кадастру (не менее 70% от кадастровой стоимости).

Прибавим сюда нестабильность на рынке — никто не берется предсказать, какие цены будут даже спустя год, в такой ситуации просчитать выгоду от сделки крайне проблематично.

«С 1 января также вводятся новые ограничения на продажу недвижимого имущества по заниженной цене (менее 1 млн руб.) для ухода от уплаты налога. Теперь при анализе заявляемой в договоре суммы сделки будет учитываться кадастровая стоимость объекта.

Таким образом, с 1 января при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн руб.

или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки», — поясняет Асташкевич.

Дольщикам придется уплачивать НДФЛ в любом случае.

«Минфин России в письме от 15.03.2013 №03-04-05/4-232 разъяснил, что при реализации доли в праве собственности на нежилое помещение положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, и НДФЛ в рассматриваемом случае уплачивается независимо от срока владения долей», — поясняет Понаморева.

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского… →

Стоит отметить, что для ряда собственников остался в силе прежний срок, после которого вступает в силу освобождение от НДФЛ, — три года.

Покупатели из других регионов все меньше вкладывают в столичную недвижимость. По мнению экспертов, это может стать серьезным ударом для московского… →

«Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком одним из следующих способов (п. 3 ст. 217.

1 НК РФ):- в порядке наследования от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;- по договору дарения от лиц, признаваемых согласно Семейному кодексу РФ членами семьи и (или) близкими родственниками налогоплательщика;- в результате приватизации;

— в результате передачи налогоплательщику как плательщику ренты имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», — говорит Понаморева.

Однако напомним, что, полученную по наследству квартиру быстро продать без потерь не удастся. С учетом того что цена определяется по кадастровой стоимости, а налоговый вычет, на который может рассчитывать собственник в этом случае, составляет 1 млн руб., налоговые затраты будут достаточно ощутимы.

Это связывает руки, например, тем, кто планировал продать жилье, чтобы приобрести новую квартиру, и улучшить таким образом жилищные условия.

Можно предположить, что затраты попытаются переложить на покупателей, однако есть серьезные сомнения, что сегодня рынок к этому готов, — правила начинают диктовать уже покупатели.

Как отмечают эксперты, подобные ужесточения могут подстегнуть рынок аренды. Теперь собственники, выжидая положенный срок, чтобы продать квартиру без налогов, скорее всего, предпочтут отдать жилье в аренду, чтобы оно не лежало мертвым грузом, а генерировало небольшой доход.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/07_a_7997357.shtml

Налог с продажи квартиры в 2019 году

Как и когда можно продать квартиру после покупки?

С 2018 года законодательство в данном вопросе несколько ужесточилось: увеличился срок владения имуществом для получения безналогового права его продажи, и появилась привязка расчета НДФЛ при продаже недвижимости для физических лиц к его кадастровой стоимости.

Из-за этого у граждан возникает масса вопросов: всегда ли нужно декларировать доходы от продажи жилья, с какой суммы не платится налог при продаже квартиры в 2019 году, есть ли льготы и другие законные методы уменьшить сумму, подлежащую уплате в бюджет. Постараемся пояснить основные моменты на конкретных примерах.

В каком случае сделка по продаже квартиры будет для продавца облагаться налогом

По закону реализация жилья воспринимается как получение дохода продавцом. То есть, он заключает договор купли-продажи с покупателем, передает свою жилплощадь ему в собственность, и получает за это денежную сумму.

Из-за роста цен на рынке недвижимости эта сумма часто оказывается больше той, за которую жилье приобреталось. А значит, бывший владелец получает прибыль.

С нее и должен быть уплачен НДФЛ, ставка которого в 2019 году остается без изменений – 13 %.

Однако у некоторых граждан есть основания продать квартиру без налога в 2019 году, даже если сумма сделки будет превышать затраты на ее приобретение. Речь идет о минимальном сроке владения, установленном ст. 217.

1 НК РФ. В некоторых ситуациях он может составлять три года, а в других — пять лет. Нахождение продаваемой недвижимости в собственности дольше этого срока освобождает продавца от налога и сдачи декларации 3-НДФЛ.

Обратите внимание: Федеральным законом  от 27 ноября 2018 г. № 424-ФЗ с 1 января 2019 года резиденты и нерезиденты уравнены в правах по продаже имущества без налога, если оно было в собственности 3 или 5 лет. В остальном для нерезидентов ничего не изменилось: вычет они получить не смогут, налог платят 30 процентов, если продают имущество ранее минимального срока владения. 

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Дату начала владения можно посмотреть в выписке из ЕГРН, или более старых вариантах этого правоустанавливающего документа (свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРП).

Под объектами недвижимости здесь понимается не только квартира, но и жилые дома, дачи, комнаты в общежитии, садовые и земельные участки.

В соответствии с последними изменениями в законе пятилетний минимальный срок владения применяется для жилплощади, перешедшей в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретенных ранее этой даты, действует старый срок, равный 36 месяцам.

Пример 1. Гражданин Левченко Г.П. продал в апреле 2018 года квартиру, которую он купил в марте 2014 года.

Будет ли он должен государству? В данном случае продавец владел недвижимостью меньше законодательно установленного пятилетнего срока, но определяющую роль играет тот факт, что жилье было приобретено до начала 2016 года.

Это значит, что будет применяться ранее установленный срок владения – 3 года (36 месяцев). Левченко считался хозяином 48 месяцев, поэтому от уплаты он освобождается.

Пример 2. Гражданка Семченко М.Б. купила квартиру в мае 2016 года. С какого года она сможет продать ее таким образом, чтобы не уплачивать налог от продажи квартиры? Поскольку жилплощадь была приобретена после 01.01.2016 года, владелица не сможет реализовать ее без уплаты налога вплоть до июня 2021 года.

Трехлетний минимальный срок владения для последующей безналоговой продажи еще применяется, если жилье приобреталось в результате:

  • наследования;
  • получения по дарственной от людей, связанных родственными связями;
  • перехода в частную собственность по программам приватизации;
  • на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

Полученные одним из этих способов квартиры, даже если дата их приобретения стоит после 01.01.2016 года, можно реализовать после 36 месяцев непрерывного владения. При этом налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности в 2019 году вносить в бюджет не нужно.

Люди пенсионного возраста часто интересуются — при продаже квартиры надо платить налог и сколько. Поскольку пенсия не относится к доходам, с которых взимается 13 % в пользу государства, может сложиться впечатление, что пенсионерам полагаются льготы. Так ли это на самом деле?

Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года она решает ее продать.

Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2019 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2019 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости. Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн. рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн. рублей.

Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации? Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей.

На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство. Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  • 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  • 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты. Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение — использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства.

Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли. На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей.

Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  1. применить вычет в 1 млн рублей;
  2. учесть расходы, связанные с его приобретением.

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д.

Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн. рублей. В феврале 2018 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:

  • 3 400 000 — (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  • 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит  сумму налога в разы.

Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2018 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  1. С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 — 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  2. С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Перечень документов для уплаты налога с продажи

Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи.

Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2019 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты.

Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.

Проверка декларации проводится на основании представленных документов, поэтому продавец недвижимости должен приложить копии или сканированные образцы:

  • паспорта;
  • договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2019 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
  • документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
  • свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
  • расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.

Обратите внимание! С 2019 года будет действовать новая форма декларации 3-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС от 03.10.2018 года № ММВ-7-11/569@.

В отличие от старой формы новая декларация сокращена и упрощена, заполнить придется только Титул и оба раздела, а расчет же заносится в Приложение.

По-прежнему самым удобным способом сдачи отчетности для налогоплательщиков является личный кабинет на сайте ФНС, где можно заполнить декларацию как в режиме онлайн, так и скачать программное обеспечение с ее актуальными формами.

Как не пропустить сроки

После подсчета, какой налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет в 2019 году должен внести продавец, важно соблюдать сроки. Для тех, кто участвовал в сделках с недвижимостью в 2018 году, необходимо задекларировать полученные доходы до конца апреля 2019 года. Срок оплаты рассчитанной суммы налога — 15 июля 2019 года.

Разгар декларационной кампании в налоговых инспекциях приходится на март и апрель. В это время здесь всегда ажиотаж, поэтому сдачу отчетности не стоит откладывать на последние дни.

Тем более за несвоевременное декларирование предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

А не вовремя перечисленный налог при продаже недвижимости в 2019 году для физических лиц грозит пеней и штрафами в размере 1/5 долга.

Таким образом, налогообложение при продаже квартиры в 2019 году возникает не во всех сделках. Огромную роль играет период нахождения недвижимости в собственности. Тем, кто хочет продать жилье без налога, иногда просто нужно выждать минимальный срок.

Источник: https://nalogu-net.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu/

ТропаЗакона
Добавить комментарий