Кто такой застройщик в строительстве?

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Кто такой застройщик в строительстве?

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик».

Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство.

До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта.

Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта.

Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения.

Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/developer-i-zastrojshhik/

Чем отличается застройщик от девелопера

Кто такой застройщик в строительстве?

Термин “заказчик (застройщик)“ парламентарии утвердили в Законе  №687-XIV Об архитектурной деятельности по версии от 10.08.2006. Согласно принятой норме, субъект для обретения статуса “заказчик (застройщик)“ должен  обладать земельным участком и намерением совершить застройку, в установленном законом порядке. Об этом сообщает Domik.ua.

Читай также: Какую недвижимость можно купить за границей за 50 тысяч долларов

Субъект ограничен законодателями по процедуре начала работ: застройщик-заказчик может вести застройку — приступить к разработке проекта, утвердить проект и получить разрешение начать строительство — только с письменного одобрения ГАСИ и органов местного самоуправления. Разрешение от ГАСИ необходимо застройщику при строительстве объектов класса последствий СС2 — средний и СС3 — значительный.

Органы местного самоуправления определяют целевое назначение земельного участка или меняют его, разрешая строить на нем. В ходе практической деятельности стало ясно, что двойной термин “заказчик-застройщик“ порождает необязательные юридические коллизии, затрудняющие разрешение спорных вопросов.

В последующих редакциях документа парламентарии утвердили единый термин. Согласно набравшей силу 10 июня 2017 года последней версии Закона Украины Об архитектурной деятельности, субъект именуется как “заказчик“.

Это физическое или юридическое лицо, обладающее в собственности или в пользовании земельным участком, и которое подало в установленном порядке заявление о его застройке для осуществления строительства или изменения объекта градостроительства, в том числе путем сноса.

Отношения заказчиков и подрядчиков

Отношения заказчиков и подрядчиков регулируют статья 24 и 27 Закона Украины Об архитектурной деятельности версии от 10 июля 2017 года.

Имущественные права заказчика на объект

Читай также: Ипотека или рассрочка: как выгоднее купить квартиру в Киеве

После завершения строительства заказчик вступает в имущественные права относительно возведенного объекта. Авторское право на объект архитектуры, созданный по трудовому договору, принадлежит работнику, который создал этот объект, и юридическому или физическому лицу, у которого работал автор. Иные варианты могут быть установлены в договоре.

Когда застройщик-заказчик получает статус девелопера

Статус заказчика как субъекта предпринимательской деятельности в ходе застройки не предусматривает получения прибыли. Цель деятельности заказчика — создание и закрепление за собой права собственности на объект застройки.

После завершения строительства право собственности на объект застройки переходит в форму собственности на объект недвижимости. Право собственности на объект недвижимости в виде квартир заказчик-застройщик уступает третьим лицам — инвесторам жилья.

Это уже юридическая сфера операций на рынке недвижимости, которую называют девелопмент (development). Именно в этой сфере возникает прибыль заказчика-застройщика от уступки права собственности в виде продажи.

Чем девелопер отличается от застройщика domik.ua

Development в переводе с английского означает развитие. В отношении жилой недвижимости это означает проведение строительных, инженерных и коммерческих операций с недвижимостью, которые приводят к росту ее качества и увеличению стоимости.

Девелопер — это предприниматель, который выступает в роли:

— автора идеи проекта;

— субъекта, который инициирует и проводит процесс получения участка застройки и разрешения на строительство;

— организатор проектирования и строительства объекта;

— субъекта, который при необходимости привлекает инвестиции в проект.

Эти функции близки к функциям заказчика-застройщика, поэтому “застройщик“ и “девелопер“ в терминологии застройщиков и в средствах массовой информации используют как синонимы.

Но различие между определением “застройщик-заказчик“ и “девелопер“ заключается в том, что заказчик-застройщик в украинском законодательстве — категория юридическая, а девелопер — термин, описывающий род деятельности, бизнеса

В Украине в практической деятельности субъект заказчик-застройщик выступает и в качестве девелопера, что законодательство не запрещает. Кроме того, распространена практика, когда компания застройщик выступает основателем девелоперской компании как отдельного, но юридически связанного с основателем, аффилированного субъекта предпринимательства.

Читай также: Инвестиции в недвижимость: за сколько времени окупится квартира

Еще одна особенность субъекта-девелопера, в том, что он может создать проект и не доводить его до стадии строительства. Этот распространенный бизнес-прием выглядит так.

Девелоперская компания создает фирму — юридическое лицо-застройщик, обеспечивает ему законное получение земельного участка под застройку и статус застройщика, создает проект, оформляет разрешительные документы на строительство.

После этого девелопер продает проект: юридическое лицо-застройщик уступает право на осуществление проекта и строительство другому юридическому лицу — компании, которая заинтересована вести строительство на законных основаниях, но не хочет сама проходить организационно-разрешительную фазу.

Выводы

1. Согласно действующему законодательству субъект хозяйственной деятельности в области строительства жилой недвижимости именуется “заказчик“.

При этом у него сохранились функции, права и обязанности, закрепленные в нормах, когда в законе о строительстве действовал термин “заказчик-застройщик“.

Законодатели допускают, что действующее юридическое определение “заказчик“ включает в себя права и ответственность субъекта “застройщик“.

2. Девелопмент — не является официальным юридическим термином в действующем законодательстве. Это устоявшийся бизнес-термин, который подразумевает предпринимательскую деятельность по увеличению стоимости строительных проектов.

3. На практике субъект-застройщик на законных основаниях совмещает функции строителя недвижимости и деятельность девелопера.

Ранее сообщалось о том, сколько стоит трехкомнатная квартира в разных регионах Украины.

Смотри также — Как выбрать застройщика:

Источник: http://dengi.ua/realty/299788-Chem-otlichaetsja-zastrojcshik-ot-developera

Каковы функции застройщика в ходе строительства — НалогОбзор.Инфо

Кто такой застройщик в строительстве?

Застройщик обеспечивает строительство на принадлежащих ему земельных участках (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

В функции застройщика входит организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухучета затрат (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Застройщик может организовать строительство за счет:

  • собственных или заемных средств, и тогда он выполняет еще функции инвестора.

Независимо от того, за чей счет застройщик организует строительство, в его обязанности входит выполнение следующих функций:

Организационные функции

В организационные функции застройщика входит:

  • выполнение инженерных изысканий на принадлежащей ему территории;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения на строительство;
  • непосредственно организация и координация строительства объекта (своими силами или силами сторонних организаций).

Это следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51 и пункта 3 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Застройщик должен иметь архитектурный проект. Этот документ необходим для получения разрешения на строительство.

Проект нужно выполнить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (п. 1 ст. 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Архитектурно-планировочное задание получает застройщик на основании следующих документов:

  • документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, где планируется строительство объекта. Построить объект застройщик может и на арендованной территории. В этом случае вместе со свидетельством о регистрации права собственности на землю необходимо подать разрешение от собственника этого участка на разработку проектной документации. Наличие такого разрешения подтвердит, что собственник участка не возражает против строительства на его территории нового объекта арендатором.

Разрешение на строительство выдадут только в том случае, если его архитектурный проект будет соответствовать требованиям градостроительного плана земельного участка.

Это следует из положений пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство выдают федеральные, региональные или местные власти (п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Помимо архитектурного проекта, для получения разрешения требуются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также иные документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Внимание: если застройщик организует строительство без соответствующего разрешения, территориальное отделение Ростехнадзора может оштрафовать его или приостановить его деятельность.

Размер штрафа составляет от 500 000 до 1 000 000 руб. Приостановление деятельности организации возможно на срок до 90 суток.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 25 000 до 50 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Причем, несмотря на то что обязанность получить разрешение на строительство лежит на застройщике, к административной ответственности могут привлечь и организацию (технического заказчика, подрядчика или субподрядчика), которые непосредственно выполняли строительно-монтажные работы на объекте без разрешения на строительство. Дело в том, что перед выполнением таких работ они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к строительным работам, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Об этом говорится в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11.

Объект строительства, созданный без соответствующего разрешения, признается самовольной постройкой. Право собственности на него нельзя будет зарегистрировать. Это следует из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Более того, такой объект подлежит сносу за счет застройщика (п. 3 ст. 25 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ).

Однако есть случаи, при которых получать разрешение на строительство не нужно. К ним относятся:

  • строительство объектов, которые не являются объектами капитального строительства (например, киосков, навесов);
  • строительство сооружений вспомогательного использования (например, временных бытовых построек);
  • иные случаи, предусмотренные законодательством (например, если строительные работы, которые планируются застройщиком, не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки и не затронут характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций).

Об этом говорится в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункте 2 статьи 3 Закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ.

В состав организационных функций также входит принятие решения о том, кто непосредственно будет вести строительные работы. Вести строительство может сам застройщик (своими силами), а могут привлеченные им сторонние организации – подрядчики (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, объект может быть построен одним из двух способов:

  • подрядным – когда строительство объекта полностью осуществляют подрядчики;
  • собственными силами застройщика – когда строительство объекта ведет сам застройщик с привлечением или без привлечения субподрядчиков.

Для строительства объекта подрядным способом застройщик заключает с подрядчиками договор строительного подряда. Неотъемлемыми частями такого договора являются:

  • техническая документация, в которой указан состав и объем строительных работ, а также требования, предъявляемые к этим работам;
  • смета, которая определяет стоимость подрядных работ, если стоимость работ не определена в твердой договорной цене.

Это следует из положений статей 740, 743, 746 Гражданского кодекса РФ.

Подробное руководство по составлению договоров подряда на строительство приведено в письме Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10 июня 1992 г. № БФ-558/15.

Если в договоре строительного подряда между застройщиком и подрядчиком не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить строительные работы самостоятельно, то для выполнения отдельных строительных работ подрядчик может привлечь третьих лиц.

В этом случае подрядчик признается генеральным подрядчиком, а привлекаемые им третьи лица – субподрядчиками. При этом ответственность перед застройщиком за выполнение всего комплекса работ по строительству объекта, включая работы, выполненные субподрядчиками, несет генеральный подрядчик.

Об этом говорится в статье 706 Гражданского кодекса РФ.

Непосредственный исполнитель строительных работ, будь то застройщик, генеральный подрядчик или субподрядчик, обязан иметь свидетельство о допуске к выполняемым им работам, выданное саморегулируемой организацией.

Это требование пункта 2 статьи 52 и пункта 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ. Для получения такого свидетельства непосредственный исполнитель строительных работ должен быть участником саморегулируемой организации (п. 6 ст. 55.

8 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень работ по строительству, для выполнения которых необходимо свидетельство о допуске, установлен приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 г. № 624. Работы, которые не включены в перечень, может выполнить любое лицо без специального свидетельства или разрешения (п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если у застройщика (подрядчика) есть свидетельства о допуске только на определенные виды работ по строительству, то для выполнения иных работ (на которые соответствующие свидетельства отсутствуют) он может привлечь подрядчика (субподрядчика), имеющего необходимое свидетельство (п. 3.2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: если застройщик (подрядчик) ведет строительные работы без свидетельства о допуске, территориальное отделение Ростехнадзора может его оштрафовать.

Размер штрафа составляет от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ).

Кроме того, за осуществление деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) строительная организация может быть ликвидирована по решению суда (абз. 3 п. 2 ст. 61 ГК РФ). Об этом говорится в информационном письме Президиума ВАС РФ от 5 декабря 1997 г. № 23.

Также за осуществление строительной деятельности без соответствующего разрешения (свидетельства о допуске) к виновным в этом лицам (например, к руководителю организации) может быть применена уголовная ответственность. Это возможно, если деятельность без свидетельства связана с извлечением дохода в крупном (более 1 000 000 руб.) или особо крупном (более 6 000 000 руб.) размерах.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа до 300 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период до двух лет);
  • обязательных работ на срок от 180 до 240 часов;
  • ареста на срок от четырех до шести месяцев.

Об этом говорится в пункте 1 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Если строительная деятельность без свидетельства о допуске связана с извлечением дохода в особо крупном размере, то уголовная ответственность за это предусмотрена в виде:

  • штрафа от 100 000 до 500 000 руб. (или в размере заработной платы или иного дохода виновного лица за период от одного года до трех лет);
  • лишения свободы на срок до пяти лет с дополнительным штрафом или без него.

Это следует из положений пункта 2 статьи 171 Уголовного кодекса РФ.

Контрольные функции

Застройщик независимо от способа ведения строительства (своими силами или подрядным способом) должен осуществлять контроль за ведением строительства.

Цель такого контроля – проверка соответствия строительных работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также обеспечение безопасности в ходе строительства и для дальнейшей эксплуатации объекта.

В частности, застройщик проводит следующие контрольные мероприятия:

  • проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов;
  • проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов этих мероприятий;
  • проверка соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов (совместно с подрядчиком);
  • контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта и конструкций;
  • контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;
  • иные мероприятия строительного контроля, предусмотренные договором и законодательством.

Застройщик (совместно с подрядчиком) освидетельствует скрытые работы и проводит промежуточную приемку строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Полный перечень контрольных мероприятий, возложенных на застройщика, а также порядок их проведения указан статье 53 Градостроительного кодекса РФ и Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468.

Привлечение технического заказчика

Для выполнения своих функций застройщик может привлечь посредника по договору – технического заказчика. Передать свои функции техническому заказчику застройщик может как в полном объеме, так и частично.

В функции технического заказчика могут входить:

  • организация мероприятий по подготовке к строительству;
  • привлечение к выполнению строительных работ подрядчика;
  • приемка результатов выполненных работ;
  • иные функции, переданные застройщиком.

Конкретный перечень функций, возложенных на технического заказчика, определяется условиями договора с застройщиком.

Такой вывод следует из положений пункта 3 статьи 47, пункта 5 статьи 48, пункта 1 статьи 51, пункта 3 статьи 52, пункта 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ.

Источник: http://nalogobzor.info/publ/uchet_v_otrasljakh/stroitelstvo/kakovy_funkcii_zastrojshhika_v_khode_stroitelstva/107-1-0-2683

Заказчики строительных работ

Кто такой застройщик в строительстве?

При описании фигуры заказчика в строительстве ориентируются на те нормативные документы, которые в большей степени регламентируют его текущую роль.

Заказчик, как лицо управляющее строительством, может по характерным особенностям отождествляться с фигурой застройщика, а по объёму и содержанию функций – частично пересекаться с инвестором и/или генеральным подрядчиком.

При этом роль заказчика в строительстве с применением именно этого наименования в документе подробно изложена в «Положении о заказчике при строительстве…» и в Гражданском кодексе РФ.

Заказчик в строительстве ­– это лицо, которое порученным ему строительством управляет.

Заказчиком может быть юридическое и физическое лицо, которое уполномочено инвестором реализовывать проект, или само являющееся инвестором.

От имени инвестора или застройщика заказчик организовывает отношения и деятельность подрядчиков, направленную на выполнение инженерных изысканий, проектной документации и хода строительства.

Заказчик и инвестор

Из определения заказчика следует возможность как совмещения в одном лице функций инвестора и заказчика, так и разделения их. Поскольку инвесторы производят капитальные вложения с задействованием собственных и/или привлекаемых средств, то различия определяются тем, вкладывает ли заказчик собственные средства в проект и инициирует ли он в этой роли проект вместе с другими инвесторами.

Если заказчик рассматривается исключительно как нанимаемое лицо, уполномоченное инвестором заниматься управлением строительством, то он наделяется правами владения капитальными вложениями и использования их в период полномочий, который устанавливается договором. В случае нарушения инвестором договорных обязательств заказчик вправе прекратить исполнение обязательств со своей стороны.

Заказчик и застройщик

Заказчик может получить полномочия и от застройщика на период строительства (период полномочий, определяемый договором) или совмещать в одном лице функции заказчика-застройщика.

Для того чтобы понятия заказчик и застройщик стали тождественными в одном субъекте, заказчик должен быть юридическим лицом, владеть на правах собственности или аренды земельным участком и иметь право самостоятельно принимать решение по самому факту реализации программы строительства.

В Гражданском кодексе фигура заказчика коррелирует с фигурой застройщика в Градостроительном кодексе.

Именно лицо обладающее правом на земельный участок, может сначала получать разрешение на строительство, затем – на введение его в эксплуатацию, и после окончания строительства – на регистрацию права собственности. Отсюда следует и одно из требований Гражданского кодекса к заказчику о своевременном предоставлении для строительства земельного участка.

Заказчик и проектировщик

Заказчик, как лицо, намеренное осуществить строительство (реконструкцию) архитектурного объекта, обязан иметь на руках выполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектурный проект. Выполняться этот проект должен архитектором, имеющим соответствующую лицензию. В связи с этим, заказчик отбирает проектировщиков и определяет техническое задание.

Как правило, заказчик заключает договор с генеральным проектировщиком, который потом, при необходимости, привлекает к решению задачи субподрядных проектировщиков и изыскателей. При этом вопросы получения согласования и разрешения соответствующих органов на проведение изысканий и проектных работ входят в круг задач заказчика.

Заказчик и подрядчик

В большинстве случаев для непосредственного исполнения строительных задач заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а тот уже, в свою очередь, посредством субподрядных договоров, при необходимости, привлекает к процессу субподрядчиков. В такой классической схеме многих заказчиков не устраивает, что они не знают, какими именно исполнителями, в конечном счёте, будет выполняться работа.

Чтобы устранить эту неосведомлённость, прибегают к нескольким способам:

  1. Указанный исполнитель. В договоре генерального подряда чётко оговаривается, что ключевые и значимые работы (с их перечнем) генеральный подрядчик должен выполнять лично, передавая субподрядчикам менее существенные функции. На практике же в строительстве невыполнение даже, на первый взгляд, незначительной задачи может нарушить график и сорвать процесс. Поэтому часто прибегают ко второму способу.
  2. Согласованные списки субподрядчиков. При таком подходе заказчик предварительно должен одобрить тех субподрядчиков, которых генеральный подрядчик планирует привлечь к строительству. Происходить это может как комплексно, в едином тендерном пакете вместе с генподрядчиком, так и локализовано – отдельным списком.
    • В первом случае, во время выставления своей кандидатуры на торги, генеральный подрядчик демонстрирует свою сеть субподрядчиков, что даёт возможность заказчику делать выбор «пакетно» – принимать решение с учётом того, кто будет привлекаться для субподрядных работ.
    • Во втором случае, заказчик начинает работать с генеральным подрядчиком, позднее отдельно принимая решение по предложенным кандидатурам субподрядчиков. Если после проверки какой-либо из субподрядчиков вызывает сомнения, его кандидатура может быть отклонена. Согласование, однако, следует проводить до подписания договора субподряда. В противном случае при одностороннем отказе со стороны генподрядчика сотрудничать с субподрядчиком, заказчик не будет нести никакой ответственности, поскольку никак не связан в правовом смысле с субподрядчиком, но генподрядчик будет за это «отвечать». Второй подход при согласовании распространён при давних устоявшихся связях заказчика и генподрядчика.
  3. Прямой договор субподряда. С согласия генерального подрядчика заказчик может привлекать субподрядчиков напрямую, подписывая соглашение на выполнения отдельных работ (ст. 706, п. 4 ГК РФ это допускает). В этом случае стороны уже ответственны друг перед другом за соблюдение условий договора. В плане расчётов заказчик тоже иногда может оплачивать работу субподрядчика напрямую (минуя ответственного посредника в лице генподрядчика). Но это допускается либо при прямом договоре субподряда, либо, если стороны при подписании контрактов генерального подряда и субподряда сразу оговорили такую возможность.

Поскольку любое строительство имеет свою специфику, заказчик обычно не «привязывается» к неким стандартным классическим форматам, а выбирает те, которые в данной конкретной ситуации использовать наиболее целесообразно.

Заказчик и поставщик

Отношения заказчика и поставщика тоже со временем начинают уходить от стандартных однозначных схем, однако по-прежнему наиболее распространены две модели:

  • В первой – узкой – заказчик связан только с поставщиками оборудования. Поставщики товарно-материальных ценностей, сырья, конструкций заключают договор с подрядчиками напрямую.
  • Во второй – расширенной модели отношений – заказчик частично решает задачи по приобретению материалов и сырья. Часто в таких схемах поставщики могут работать напрямую и с заказчиком, и с генеральным подрядчиком, и с субподрядчиками. При этом заказчик имеет определённое Гражданским кодексом право контролировать качество материалов, предоставленных подрядчиком. Всё это требует высокой координации действий, поэтому к особо сложно координируемому варианту чаще прибегают как к вынужденной мере. Однако, независимо от формата отношений, заказчик оставляет за собой право контроля качества.

Все отношения с поставщиками строятся через подписания договоров купли-продажи или договоров поставки (в зависимости от контекста и правовых нюансов).

Функции, которые закреплены за заказчиком, зависят от стадий работы над строительным проектом и области осуществления процесса.

  1. Предпроектная проработка, подготовка:
    • разработка бизнес-плана,
    • согласование работ на всех уровнях, включая разрешение на проведение СМР,
    • сбор и обработка исходных данных для проектной документации,
    • создание плана проведение конкурса по отбору подрядных организаций на все работы, обеспечение и проведение конкурса, договорное оформление отношений с выбранными исполнителями проектных, изыскательских, строительных работ,
    • подготовка предложений по регламенту работы комиссии (для согласования с инвестором),
    • выбор страховой компании и условий страхования рисков.
  2. Подготовка строительной площадки:
    • выбор строительной площадки и получение разрешения на её использование: сбор документов по отводу участка, разрешение на использование энерго- и ресурсообеспечивающих коммуникаций, на производство работ в зоне линий воздушных электропередач, подземных коммуникаций и др.,
    • назначение ответственных лиц и передача ответственности за стройплощадку,
    • создание геодезической основы, определение места завоза-вывоза грунта,
    • разбивка осей и трасс,
    • проведение, в случае необходимости, переговоров о сносе с владельцами строений и обеспечение переселения, с расчётом остаточной стоимости и возмещения стоимости изымаемых участков, посевов, домов и др.,
    • контроль за состоянием зданий в зоне влияния строительных работ.
  3. Контроль за ходом строительства:
    • утверждение ответственных за контроль лиц, уполномоченных от имени заказчика осуществлять надзор за СМР, за качеством оборудования, материалов, конструкций, принимать работы и приостанавливать строительство,
    • регистрация в госорганах лиц, проводящих работы повышенной опасности,
    • передача подрядной организации всех документов, включая согласования и разрешения, геодезической разбивочной основы и др.,
    • приём на баланс зданий и сооружений, включая сооружения временного характера, оборудования, материалов,
    • утверждение графиков работ,
    • согласование списка поставщиков и субподрядных организаций с проверкой у исполнителей лицензий и сертификатов,
    • осуществление технического надзора за строительством, и приостановка работ с консервированием объекта,
    • организация шефмонтажных и пусконаладочных работ,
    • приёмка, ввод в эксплуатацию и передача инвестору объекта.
  4. Финансирование и учёт:
    • открытие банковского счёта, согласование с инвестором поступления средств,
    • согласование по договору с подрядчиками порядка и сроков оплаты (авансовых, промежуточных, премиальных, компенсационных платежей и полного окончательного расчёта),
    • ведение бухгалтерского, статистического, оперативного учёта, с предоставлением установленной отчётности,
    • проведение анализа затрат и составление отчётности для инвестора,
    • организация аудиторской проверки и др.

Функциональный набор обязанностей заказчика на каждом конкретном проекте уточняется отдельно, а особенности отражаются в соглашениях. При этом важно не допускать совмещение функций исполнителя и контролёра в одном подразделении компании-заказчика.

Права заказчика

Заказчик, если иное не установлено условиями конкретных соглашений, реализовывая задачи и исполняя обязанности, имеет право:

  • От имени инвестора и для отстаивания его интересов выступать в государственных и негосударственных органах, надзорных службах. В том числе – в суде (истцом или ответчиком) и в органах надзора для получения заключений о соответствии объекта нормам.
  • Привлекать исполнителей и экспертов.
  • По поручению и договору с инвестором брать заказ на строительство для коммерческих и государственных нужд.
  • Отбирать исполнителей с последующим заключением с ними договора на разработку проектно-сметной документации и изыскательных работ, на поставку оборудования (материалов), на строительные, монтажные и другие работы.
  • Распоряжаться по целевому назначению финансами, ценностями и ресурсами, выделенными инвесторами на строительство.
  • Утверждать рабочую документацию.
  • Составлять и утверждать смету по индивидуальным нормам и единичным расценкам, основываясь на калькуляции затрат, и определять сметный лимит на дополнительные работы.
  • Осуществлять контроль качества материалов, оборудования, конструкций, сроков их поставки, работ, оформления документации.
  • Принимать решение о соответствии результата предъявляемым требованиям и условиям.
  • Осуществлять приёмку объекта и ввод его в эксплуатацию.
  • Определять эксплуатационный режим при пробной эксплуатации и контролировать процедуру в пусковой и гарантийный периоды.
  • Передавать завершённый объект эксплуатирующим организациям.
  • Принимать решение (с согласия инвестора) останавливать строительство и законсервировать объект.

Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик имеет право контролировать ход строительства, ход работ, качество материалов и целесообразность их использования, не вмешиваясь при этом хозяйственную деятельность подрядчика. Часто эту функцию относят к обязанностям заказчика, что неверно.

Контроль за ходом работ и надзор за строительством выносятся в категорию «права», потому что подобный контроль относится к сфере объективных интересов заказчика.

Отсутствие контроля повышает, в первую очередь, риски самого заказчика, особенно, когда речь идёт о праве собственности на объект строительства (реконструкции, ремонта).

Заказчик здесь преследует, по меньшей мере, две задачи:

  • точное выполнения ТЗ на основе технической документации,
  • недопущение возможности квалифицировать будущий объект как самовольную постройку.

В случае получения объектом строительства статуса самовольной постройки государственная регистрация права собственности окажется под вопросом. Кроме того, это может привести к сносу постройки.

Поэтому вторым пунктом статьи 748 ГК РФ вводится уже обязательство заказчика немедленно заявить об обнаруженных недостатках подрядчику. Если заказчик сразу этого не делает, он лишается права позднее ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Отзывы, комментарии и обсуждения

Источник: https://finswin.com/projects/uchastniki/zakazchik-stroitelstva.html

ТропаЗакона
Добавить комментарий