Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Продажа по переуступке квартиры находящейся в залоге — Ипотека и финансы

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Подпишитесь на нас:

14.04.2017 | 08:00 13782

В жизни случается разное, и порой из сделки на первичном рынке необходимо срочно выйти. При этом продать по переуступке можно даже квартиру, обремененную ипотекой. Другое дело, что процесс это крайне непростой.

Сразу оговоримся: ни застройщики, ни банки не любят переуступки права собственности (официально – цессия). Для застройщика такие объекты – конкуренты их собственным непроданным квартирам. Ну а банки вообще заинтересованы лишь в стабильном поступлении средств в счет выплаты ипотечного кредита. Досрочное погашение лишает их части прибыли.

Последствия ажиотажного спроса 2014 года

Однако нестабильная ситуация в экономике привела к тому, что многие покупатели перестали справляться с платежами по ипотеке либо хотят избавиться от квартир, поспешно купленных в конце 2014 года.

«Сейчас такого жилья достаточно много. Особенно можно отметить те объекты, которые были куплены на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года, когда резко просел курс рубля, – подтверждает генеральный директор компании TOR Estate Андрей Петрунькин.

– Такие квартиры продают в разных случаях, но можно выделить два основных. Первый – близок срок сдачи объекта и собственник на росте цен заработал то, что хотел, после чего решил зафиксировать прибыль.

Второй вариант – клиент не справляется с платежами по ипотеке, и ему необходима продажа».

В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придется предложить на свою квартиру существенный дисконт, поэтому идти на такие операции стоит лишь при крайней необходимости.

Как снять обременение с квартиры

Такие сделки имеют более сложную процедуру оформления и более долгий срок закрытия. Самая трудная задача – найти покупателя.

Обычно, узнав, что на квартиру наложено банковское обременение, покупатель просит скидку, которая сделает ваш объект привлекательнее, чем «простые» квартиры конкурентов.

Дисконт в 5% просят все даже при самых простых продажах, поэтому в данном случае, возможно, придется пожертвовать большей суммой.

Далее нужно уточнить размер вашей задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Также лучше заранее сообщить в банк (особенно если он крупный) о своем желании досрочно погасить ипотечный кредит.

Следующий шаг – за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в целевом расходовании своих средств.

Как отмечает эксперт TOR Estate, при погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Одним из существенных условий этого документа является описание того, на что идет задаток и в какие сроки произойдет выход на сделку купли-продажи.

«Если после погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в оговоренные предварительным договором сроки, потенциальный покупатель имеет право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи. Если вдруг потенциальный продавец успеет продать квартиру другому, то это уже повод для заявления по статье о мошенничестве, которая подразумевает до десяти лет лишения свободы», – предупреждает Андрей Петрунькин.

Есть и еще нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится под залогом в банке Б.

Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это не практикуется.

Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.

Последний шаг – переоформление ДДУ

Стоит отметить, что только после погашения ипотечного кредита и снятия Росреестром обременения с квартиры покупатель и продавец смогут совершить с ней какие-либо действия. Как правило, на погашение записи о банковском залоге уходит не менее двух недель, хотя по закону на процедуру дается три рабочих дня при подаче документов в Кадастровую палату и пять рабочих дней при подаче пакета в МФЦ.

После того как задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение, можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем желании оформить договор цессии.

Стоимость переоформления обычно начинается от 10 тыс. руб. Но суммы бывают значительно выше – до 50-100 тыс. руб. в зависимости от застройщика.

Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>Также стороны сделки могут понести дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтора и, при необходимости, юриста, уточняет главный юрист компании GRS Finance Антон Стуков.

Первый поможет найти покупателя на залоговую квартиру, а второй возьмет на себя составление соответствующих договоров, согласование их с банками, подготовку пакета документов для государственной регистрации договора уступки (цессии). Впрочем, опытные риэлторы справляются с обеими задачами самостоятельно.

Не стоит забывать о государственной пошлине за регистрацию договора цессии – в 2017 году она составляет 350 руб.

Из-за потери времени на закрытии ипотечного кредита процесс переоформления увеличивается примерно на месяц. Суммарно продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает около полутора месяцев с момента выхода на сделку.

Ольга Мурашко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/238594/

Квартира по переуступке: как продать свое жилье в еще строящемся доме? — Новостройки

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

В большинстве случаев квартиры в новостройках на этапе котлована покупают для перепродажи как выгодный вариант инвестиционного вложения. Но при смене жизненных обстоятельств может возникнуть необходимость продать квартиру в строящемся доме. И тут возникает много нюансов, с которыми придется столкнуться.

Помните, что:

  • стоимость квартиры в ЖК уже достроенном, но еще не принятом комиссией в эксплуатацию, всегда на 15-30% дешевле аналогичной, но с уже оформленным правом собственности;
  • лучше всего выставить на продажу жилье через полгода-год после сдачи дома, поскольку к тому времени застройщик свои квартиры обычно продаёт. В первую очередь, это касается ликвидных однушек и двушек. Это при условии, что рядом с вашим домом не построили еще одного жилья такого же ценового сегмента, пока ожидается госрегистрация.

Эти факторы всё равно вас не останавливают? Тогда нужно ознакомиться со всеми особенностями украинского законодательства.

Продать квартиру всем знакомым путем по договору купли-продажи невозможно, ибо на нее еще не получено свидетельство о праве собственности. У вас в такой ситуации есть два варианта.

Первый: уступка права требования, при которой право, принадлежащее вам на основании обязательства, передают другому лицу.

В результате такой сделки вы выходите из договора с застройщиком, а приобретающий квартиру у вас становится новым кредитором.

Уступка имущественного права на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве, возможна с момента государственной регистрации такого договора. И, внимание, договор уступки права также подлежит государственной регистрации.

Второе: продать квартиру путем замены стороны в договоре (уступка участником долевого строительства прав требований по договору) в случае, если вы взяли ее в ипотеку. Но без участия застройщика не обойтись. По закону, переуступка долга требует предварительного согласия застройщика.

Но даже при полной оплате квадратных метров продавцу не обойтись без контакта с компанией-застройщиком.

В большинстве договоров отмечено, что переуступка прав при продаже квартиры возможна только при наличии согласия в письменном виде застройщика и банка (при приобретении квартиры в ипотеку).

И ещё один момент: плата за переоформление документов при уступке прав, как правило, закладывается застройщиком в договоре. Это может быть определено как фиксированной суммой, так и неким процентом от цены продаваемого жилья. А вы, в таком случае, можете включать эту стоимость в цену за сам объект или же делить дополнительные затраты пополам с покупателем вашей квартиры.

Мы искали информацию на форумах “Domik.ua” по поводу комиссии от застройщиков. Например, компания “Аркада” закладывает в договор пункт “Смена объекта инвестирования” и это стоит 5 % от суммы квартиры. У корпорации “Укрбуд” это всего 3 %. Все нюансы нужно уточнять у застройщиков, но в целом, вас ждет комиссия 1-5% от первоначального договора + услуги нотариуса.

Процедура много времени не занимает: нужно взять копии документов и задаток у нового инвестора, пойти к застройщику и написать заявление на переуступку, и отдать копии документов нового владельца, через 3-5 дней приехать в компанию с будущим инвестором, дабы ознакомиться с договором переуступки, поставить подписи, получить деньги.

По окончанию передачи жилья вы в ответе только за недействительность переданного договора перед новым кредитором/инвестором, но не за неисполнение требования застройщиком.

То есть любые ошибки застройщика скажутся на новом инвесторе, но не на вас. Но бывают редкие случаи, когда первоначальный кредитор принимает на себя поручительство за должника перед новым дольщиком.

В таком случае, конечно, он несет ответственность перед ним.

Если же вы планируете приобрести жилье по переуступке, будьте внимательны — есть мошеннические схемы.

Самый популярный вариант — инвестор подписывает договор купли/продажи без госрегистрации и продает недвижимость таким образом несколько раз. После получения оплаты пропадает. Переуступка должна совершаться по договору долевого участия.

И есть плюсы: иногда жилье получаешь дешевле, нежели у застройщика. И после сдачи дома в эксплуатацию на нем можно еще и заработать.

Единственное, что остается подчеркнуть: всегда тщательно изучайте все условия договора, который подписываете. И если есть возможность, лучше подождать, пока дом введут в эксплуатацию, и перепродать свою квартиру по более выгодной цене.

Хотите знать больше о новостройках? Подписывайтесь на наш телеграм канал https://t.me/novostroyki1

Источник: https://novostroyki.org.ua/kvartira-po-pereustypke-kak-prodat/

Если переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214, то сделка получается вполне надежной — Рынок жилья

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Подпишитесь на нас:

30.06.2015 | 12:00 113225

Сделки по переуступке квартир на рынке строящегося жилья становятся все более популярными. Многие решают воспользоваться предложенной переуступкой, условия которой иногда бывают достаточно привлекательными.

Многих потенциальных покупателей смущает сама процедура переуступки, которая кажется им сложной и опасной. Однако если переуступается квартира, строящаяся в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то сделка получается вполне надежной. Для ее совершения потребуется всего лишь пять основных шагов.

ШАГ ПЕРВЫЙ. ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ

Покупателю, решившему заключить договор переуступки (такой человек называется цессионарием), очень важно уяснить, что он приобретает пока что не квартиру, а всего лишь право требования на нее. Соответственно – и все те риски, которые несет любой дольщик.

Не стоит надеяться, что человек, переуступающий вам объект (цедент), уже все проверил и убедился в надежности взаимоотношений с этим застройщиком. Во-первых, он сам мог подойти к заключению договора не слишком ответственно. Во-вторых – там могут быть риски и условия, которые устраивали его, но не устроят вас.

И, в-третьих, он может переуступать объект именно по той причине, что обнаружил какие-либо проблемы у данного проекта.

Цедент не несет ответственности за качество и сроки строительства, поэтому цессионарию следует самостоятельно провести все те действия, которые предписаны покупателю на первичном рынке: от поиска информации о застройщике до проверки самого договора ДДУ.

Если речь идет о типовом жилье, то покупатель на сайте застройщика выбирает объект с интересующими его характеристиками (количество комнат, площадь, этаж и проч.), а дальше попросту фильтрует весь массив аналогичных предложений по параметру цены.

Кстати, здесь есть о чем задуматься и продавцам: выставив цену на свою квартиру всего лишь на несколько тысяч рублей ниже самого дешевого на данный момент предложения, вы автоматически поднимете свой объект на первое место как в формальном списке на сайте, так и в рейтинге привлекательности для покупателей

ШАГ ВТОРОЙ. СМОТРИМ УСЛОВИЯ ДДУ

На этой стадии нелишним будет привлечь к работе профессиональных юристов. Следует учитывать, что в тексте ДДУ есть пункт, определяющий порядок переуступки прав требований по нему. Чисто теоретически переуступка может быть вовсе запрещена. Правда, риэлторы признают, что с подобной ситуацией не сталкивались.

Переуступить права на будущее жилье можно только в период, который указан в ФЗ-214. Это можно сделать с момента государственной регистрации ДДУ, который был подписан с первым дольщиком, и до получения ключей от квартиры по акту приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его регистрации в органе Росреестра.

Нелишним будет в очередной раз напомнить: если вы выбирали объект, ориентируясь на данные с сайта застройщика, обязательно внимательно сличите условия, прописанные там, с теми, которые указаны в ДДУ, – нередки случаи, когда они различаются в критично важных для покупателя моментах.

К примеру – в заявленных сроках строительства или передачи объекта.

ШАГ ТРЕТИЙ. ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Если результат двух предыдущих шагов вы сочли удовлетворительным, то теперь пора идти в офис к застройщику, поскольку переуступка производится с его участием. Теоретически договор цессии может быть двусторонним и заключаться между цедентом и цессионарием.

Однако на практике в подавляющем большинстве в ДДУ существует пункт об обязательном согласовании переуступки с застройщиком. Чаще всего этим согласованием является подписание трехстороннего договора между цедентом, цессионарием и застройщиком.

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой.

Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Первое, что должно быть ясно из текста документа, – кто именно заключает сделку. Договор должен содержать полные паспортные данные как продавца, так и покупателя – с обязательным указанием гражданства, пола, места и даты рождения. Если продавец или покупатель состоят в браке, то они могут совершать любые сделки с недвижимостью, только имея на руках нотариально заверенное согласие супруга.

Цедент обязуется передать цессионарию оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель, в свою очередь, обязуется в указанный срок произвести оплату за переуступленные права. Сумма в документе также прописывается.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. ПОДАЕМ ДОКУМЕНТЫ В РОСРЕЕСТР

Согласно закону договор уступки прав требования заключается именно в той форме, что и основной документ, который предоставляет цеденту право на жилье.

Так как мы рассматриваем вариант ДДУ, то договор цессии также подлежит государственной регистрации в Росреестре. Только после этой процедуры уступка прав требования с юридической точки зрения вступает в силу.

Перечень документов, который подается в регистрирующий орган, смотрите в справке.

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ- 214 уступка прав требования по договору допускается только после уплаты участником долевого строительства всей цены строящегося жилья или после перевода долга на нового дольщика.

Если квартира была приобретена в рассрочку и полностью не оплачена, цессионарию придется продолжать вносить платежи.

Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком, так как согласно ГК РФ вместе с правами требования в полном объеме переходят все обязательства цедента.

К примеру, если после подписания договора цессии выяснится, что цедент в прошлом расплачивался неаккуратно, из-за чего были начислены штрафные санкции, обязанность погасить долг ляжет на нового дольщика.

ШАГ ПЯТЫЙ. ПРОИЗВОДИМ РАСЧЕТЫ

Все денежные расчеты между цедентом и цессионарием производятся после возвращения документа из регистрирующих органов. Алгоритм действий сторон при этом такой же, как при сделке купли-продажи жилья.

Расчет может быть проведен перечислением оговоренной суммы на счет, через банковский аккредитив или до сих пор самым распространенным способом – через банковскую ячейку.

После получения денег цедентом вся сделка по договору цессии считается завершенной.

Елена Денисенко, Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/103268/

Из вторых рук

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме в 2019 — по ипотеке

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Процесс продажи недвижимости в строящемся доме достаточно сложен. Но при этом возможно будет осуществить продажу даже при переуступке доли.

Важно лишь соответствующим образом осуществить оформление необходимой документации – имеется достаточно обширный ряд нюансов, связанных с процессом.

Приобретение собственной жилой недвижимости – процесс достаточно затруднительный по целому ряду причин. В первую очередь это связано с относительно высокой стоимостью таковой.

Одним из решений, которые с каждым днем практикуются все чаще и чаще, является осуществление процесса долевого участия в строительстве. При этом сам участник долевого строительства выступает фактически в роли вкладчика.

Причем нередко возникает вопрос осуществления продажи именно самого право на участие в долевом строительстве. То таковой процесс возможно будет осуществить только лишь в случае, если имеет место процедура полного погашения долга.

При невыполнении такового условия осуществить продажу своей доли недвижимости будет фактически невозможно.

Аналогичным образом обстоят дела именно с процессом ипотечного кредитования. Осуществить продажу недвижимости возможно будет лишь после осуществления процесса погашения всех имеющихся долгов перед банком.

Так как в таком случае, при оформлении ипотеки, право на долевое участие и на саму недвижимость, которая строится на полученные в долг средства, принадлежит банку.

Именно поэтому прежде, чем приступить к осуществлению продажи, следует выяснить все условия, при осуществлении которых процесс данный необходимо будет реализовать.

Со всеми тонкостями следует разобраться предварительно. Отдельно стоит отметить именно ипотечное кредитование. Стоит в обязательном порядке получить предварительную консультацию по данному вопросу.

Что для этого нужно

Процесс оформления подобного рода сделки допускается только лишь в случае, если имеет место оформление всех необходимых документов и выполнение ряда требований. Существует ряд условий, соблюдение которых строго обязательно.

К таковым в первую очередь относятся:

  • наличие всех требуемых документов;
  • осуществлено погашение задолженности перед самим застройщиком, а также перед кредитной компанией, с которой был заключен соответствующего типа договор;
  • сам застройщик согласен на осуществление таковой процедуры – понадобиться обязательно подготовить письменное подтвержденное согласие;
  • если гражданин, выступающий в качестве собственника в такой ситуации, находится в браке – потребуется согласие от супруга.

Отдельно стоит отметить именно вопрос подготовки требуемых в таком случае бумаг. Так как одной из самых часто возникающих причин отказа в осуществлении регистрации переуступки прав требований – это именно отсутствие необходимых в таком случае бумаг.

При отсутствии опыта в этой сфере лучше всего обратиться за предварительной консультацией к квалифицированному юристу.

Ещё одно обязательное для выполнения условия – требуется в обязательном порядке осуществить процесс погашения долга перед самим застройщиком.

Так как при невыполнении данного требования осуществить передачу прав будет опять же невозможно. Этот момент утвержден на законодательном уровне.

Опять же по возможности нужно будет внимательно изучить НПД, которые регулируют вопрос оформления недвижимости данным способом.

Именно ознакомление с законодательными нормами позволит избежать стандартных проблем, а также осуществить контроль за соблюдением собственных прав.

Не менее важным моментом является наличие согласия самого застройщика на осуществление данной процедуры, а также супруга лица, выступающего в качестве дольщика. Причем документы не только должны быть собраны в определенном количестве.

Таковые также должны быть составлены специальным образом. Существует достаточно большое количество всевозможных тонкостей, особенностей – имеющих непосредственное отношение к формату документов.

Отдельного внимания заслуживает именно вопрос составления договора купли-продажи. Имеются некоторые тонкости, нюансы. Оптимальное решение – обратиться к квалифицированному юристу, риелтору – занимающемуся перепродажей недвижимости данного типа.

Порядок оформления купли продажи квартиры вы можете посмотреть на этой странице.

К подготовке перечня обязательных документов нужно будет отнестись максимально ответственно. Причем на разных этапах передачи прав собственности перечень различный. Опять же не существует какого-либо стандартного, универсального во всех случаях.

Потому предварительно стоит обратиться к самому застройщику за консультацией по этому поводу. Отдельным моментом является работа с банком – также в обязательном порядке понадобиться подготовить специальные документы.

Важным шагом является взаимодействие с застройщиком по поводу наличия документов соответствующего типа.

На 2019 год в перечень таковых обязательных документов входит следующее:

  • учредительные документы самой компании, являющейся застройщиком – под таковыми подразумеваются учредительный документ, а также устав компании;
  • свидетельство, которое подтверждает факт постановки на учет в местном налоговом органе;
  • документы, которые устанавливают право собственности на землю;
  • отчетность бухгалтерского типа – за последний отчетный период года, в котором будет осуществляться процедура рассматриваемого типа;
  • разрешение на осуществление строительства на конкретном участке земли;
  • проект на осуществление процедуры застройки:
    • разрешение на возведение здания;
    • право на конкретный земельный участок – на котором будет осуществляться застройка конкретного дома;
    • цель проекта;
    • этап строительства;
    • срок осуществления реализации процедуры;
    • предполагаемый срок завершения строительства и сдача его в эксплуатацию;
  • специальная проектная декларация, в которое обозначается сам способ осуществления исполнения всех имеющихся обязательств;
  • соглашение о строительстве – в котором обозначается информация о средствах, на которые конкретная застройка будет осуществлена.

После того, как проверено, что все обозначенные выше документы имеются, необходимо начинать подготовку к сделке уже непосредственно самого покупателя и продавца. Для этого понадобится составить договор купли-продажи, а также осуществить целый ряд специальных действий.

После того, как договоренности достигнуты, средства переданы – потребуется подготовить перечень документов для постановки на учет имущества.

Для этого потребуется обратиться в Росреестр или же в Многофункциональный центр. В таком случае необходимо будет собрать следующие бумаги:

  • паспорта всех без исключения участников таковой сделки;
  • согласие супруга/супруги на осуществление таковой сделки;
  • оригинал договора который изначально был заключен с застройщиком;
  • справка, которая подтверждает факт отсутствия долга перед строительной компанией;
  • согласие самого застройщика, оформленного в письменном виде, на осуществление самой процедуры передачи прав на имущество;
  • письменно оформленное согласие банка на продажу квартиры по переуступке прав требования;
  • закладная, а также кредитный договор с самим банком.

Нередко помимо указанных выше документом могут потребоваться какие-либо дополнительные. В таком случае следует собрать все, что необходимо. В противном случае в регистрации прав может быть отказано.

Также стоит внимательно и предварительно изучить все базовые этапы продажи квартиры по переуступке прав требования. Это позволит не допустить самых разных сложных ситуаций.

Следует заранее проработать все тонкости, особенности процесса оформления недвижимости в собственность этого вида.

Так как допущение ошибок может привести к достаточно серьезным неприятностям. Существует ряд стандартных оснований для отказа в регистрации прав, а также в допустимости самой продажи имущества такого типа.

При этом список с такими основаниями для отказа является закрытым. Потому в случае, если отказ имеет место без оснований, сам собственник имеет право обратиться в суд для защиты своих прав.

Судебная практика по этому поводу достаточно обширна и при этом неоднозначна. Потому оптимальным решением будет попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. В противном случае продажа может затянуться на несколько месяцев.

Стоимость и сроки

В каждом случае срок продажи квартиры такого типа полностью индивидуален. На этот влияет количество необходимых документов, сложность технической работы, компания-застройщик.

Но редко сделка при отсутствии сложных и спорных ситуаций занимает более чем 1 месяц. Стоимость же оформления документов опять же может несколько отличаться.

При этом существуют расходы, которые будут иметь место в обязательном порядке. В первую очередь это касается именно оплаты государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи, а также прав.

Соответственно, существует множество разнообразных особенностей, тонкостей. Отдельно стоит отметить существование многих специализированных компаний, занимающихся именно оформлением подобного рода договоров, подразумевающих переуступку прав. Цена таковых услуг колеблется от 10 тыс. рублей.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке

Алгоритм продажи недвижимости при ипотечном кредитовании или же в ином случае, когда дольщик вносит собственные средства, мало чем отличается.

Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

  • проверка документов, имеющихся у застройщика;
  • уведомление застройщика в письменной форме о самом факте продажи имущества;
  • получение письменного согласия на реализацию таковой сделки от самого застройщика и супруга дольщика;
  • следует получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним;
  • согласие на продажу от застройщика и супруга, а также банка, других заинтересованных лиц обязательно заверяются письменной форме;
  • оформляется выписка из единого реестра прав собственности;
  • составляется договор переуступки прав собственности на имущество;
  • далее понадобиться осуществить процесс регистрации самого договора, прав собственности;
  • после истечения установленного законом количества времени следует забрать уже зарегистрированный договор кредитования.

Нюансы

Существует ряд нюансов, связанных с переуступкой прав требования. К таковым относятся сегодня:

  • требуется наличие письменного согласия всех заинтересованных лиц;
  • обязательно регистрируется договор передачи прав;
  • некоторые документы необходимо заверить в нотариальном порядке.

Существует достаточно большой перечень тонкостей процедуры передачи прав на квартиру, которая строится в доме по программе долевого участия. Предварительный разбор всех тонкостей позволит не допустить всевозможных сложных ситуаций.

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, читайте здесь.

Как продать комнаты в коммунальной квартире соседям, рассказывается по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-v-strojashhemsja-dome/

ТропаЗакона
Добавить комментарий