Продажа квартиры по генеральной доверенности

Продажа квартира по доверенности в 2019 году: инструкция

Продажа квартиры по генеральной доверенности

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время.

В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку.

Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства.

Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными.

Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

  1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
  2. Личные сведения о сторонах.
  3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
  4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
  5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
  6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Подробнее доверенность для продажи квартиры и её образец описаны в специальном посте.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

  • Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
  • Демонстрация жилого помещения покупателю.
  • Составление и заключение договора купли-продажи.
  • Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

  1. Личные данные владельца жилого помещения.
  2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
  3. Обязательства участников сделки.
  4. Информация о наличии обременений на квартиру.
  5. Стоимость объекта.
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность.
  8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

  1. Паспорт доверенного лица.
  2. Копия паспорта владельца квартиры.
  3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
  7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Скачать договора купли-продажи квартиры по доверенности можно прямо на нашем сайте.

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

  1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
  2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
  3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Также рекомендуем прочитать о том, как продать квартиру без посредников.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiru-po-doverennosti.html

Доверенность на продажу квартиры 2019: образец и стоимость

Продажа квартиры по генеральной доверенности

Граждане, не желающие или не имеющие возможности самостоятельно заниматься сделками со своей собственностью, имеют возможность оформить доверенность. Она представляет собой документ, по которой одна сторона передает другой свои полномочия по конкретному вопросу. Нередко люди составляют доверенность на продажу квартиры.

документа

или на всю недвижимость должна составляться письменно. В ее содержании требуется подробно описывать перечень манипуляций, который собственник жилья передает доверенному лицу. Это может одно или несколько действий либо же полное сопровождение сделки.

доверительной бумаги должно включать в себя следующее:

  1. Дата и место оформления.
  2. Личные данные гражданина, доверяющего совершение действий от своего имени.
  3. Личные данные представителя, которому передаются полномочия.
  4. Адрес жилого помещения, в отношении которого планируется совершение сделки.
  5. Описание полномочий доверенного лица.
  6. Продолжительность действия документа.
  7. Подпись передавшего полномочия.

Если продавец точно знает, за какую цену будет реализована его квартира, то ее тоже рекомендуется вписать. Особенно это важно, если собственник жилья передает полномочия и по получению денежных средств от продажи недвижимости.

Образцы доверенностей

Доверенность может быть составлена в разных вариациях:

  • Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
  • Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
  • Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.

Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.

Образец генеральной доверенности на продажу квартиры: скачать бланк

Образец доверенности на сбор документов для продажи квартиры: скачать бланк

Образец доверенности на квартиру без права продажи: скачать бланк

Образец доверенности на продажу квартиры без права получения денег: скачать бланк

Образец доверенности на продажу доли в квартире: скачать бланк

Порядок оформления

Порядок, как оформить доверенность на продажу квартиры, достаточно простой. Но знать о некоторых нюансах составления необходимо обязательно.

Куда обратиться

Для составления доверенности на продажу жилья необходимо посетить нотариальную контору. При желании допускается вызывать нотариуса на дом. Только выезд на дом оплачивается отдельно. Это стоит учитывать.

Бывают случаи, когда человек физически не имеет возможности добраться до нотариальной фирмы. Как оформить генеральную и иную доверенность на продажу в этом случае? Законодательство предписывает, что заверять документ в подобной ситуации имеют следующие должностные лица:

  • Командир воинской части — для военнослужащих.
  • Главный врач – для людей, проходящих лечение в медицинском учреждении.
  • Руководитель социальной организации – для граждан, пребывающих в домах престарелых или других подобных организациях.
  • Начальник МЛС – для лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы.

Оформление доверенности на квартиру без права продажи или иного вида осуществляется гражданином, в собственности которого находится продаваемая квартира. Но есть несколько нюансов.

Если объект недвижимости находится в собственности лица, не достигшего возраста 14 лет, то составлением должен заниматься его законный представитель. Это может быть мать, отец, усыновитель, опекун. Сам ребенок может не присутствовать на приеме у нотариуса.

Если доля в продаваемой квартире находится в владении гражданина, достигшего 14-летнего возраста, то он сам подписывает доверенность. Но для этого ему необходимо согласие законных представителей.

Если недвижимость находится в собственности человека, признанного недееспособным, оформлением занимается его опекун. При наличии частичной дееспособности лицо имеет право самостоятельно подписывать документ, но с одобрения своего попечителя.

Сколько стоит

Стоимость оформления доверенности на продажу квартиры отличается в зависимости от многих факторов. Основной из них – разновидность документа. Наиболее дешевой является та, которая уполномочивает на проведение каких-либо действий, к примеру, на сбор необходимой документации. Она будет стоить в среднем 600 рублей.

Оформление специальной и генеральной доверенности на квартиру обойдется дороже. Первый вид стоит примерно 1500 рублей, а второй – 2000 рублей.

Срок действия

Владелец недвижимого объекта имеет возможность оформить доверительный документ на любой срок. Гражданское законодательство не устанавливает минимальную и максимальную границу. Ранее доверенность можно было составить не более, чем на 3 года. На данный момент это правило не действует.

ВАЖНО! Прописывать срок в документе необязательно. Но следует учитывать, что при отсутствии указания даты окончания действия полномочий доверенного лица, они будут актуальны в течение года.

К дате подписания доверительной бумаги предъявляются же более серьезные требования. Если гражданин не укажет ее, то документ будет недействительным.

Необходимые документы

Перечень документов для оформления доверенности на продажу квартиры зависит от конкретной ситуации. Обычно для составления хватает одного паспорта доверителя, а остальные сведения заполняются с его слов. Но юристы советуют во избежание внесения неверной или неточной информации подготовить еще выписку из ЕГРН и паспорт гражданина, которому передаются полномочия.

Также существуют случаи, когда требуются дополнительные бумаги. К ним относится участие несовершеннолетнего гражданина. В этом случае понадобятся представить нотариусу следующие документы:

  • Свидетельство о рождении, если ребенку еще нет 14 лет.
  • Паспорт ребенка, если ему есть 14 лет.
  • Паспорт законного представителя или опекунское удостоверение.

При участии частично или полностью недееспособного лица потребуются следующие бумаги:

  • Паспорт собственника недвижимости.
  • Удостоверение опекуна или попечителя.

Если продаваемая квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, то для продажи квартиры по генеральной доверенности необходимо согласие жены/мужа, составленное в письменной форме.

Как отозвать доверенности при необходимости

Способ, как отозвать доверенность на продажу квартиры, довольно прост. Если гражданин, выдавший ее, желает отменить, он может сделать это в любой момент. Доверенное лицо не вправе возражать против отзыва документа. Для отмены доверителю требуется обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление.

Собственник недвижимого объекта должен самостоятельно или с помощью нотариуса уведомить доверенное лицо и третьих заинтересованных лиц о прекращении полномочий. При отзыве документа он должен быть возвращен доверителю или нотариусу, который его заверял.

ВАЖНО! Уведомление об отмене генеральной и иной доверенности на продажу квартиры – это обязанность доверителя, а не его право. Поэтому при его неисполнении гражданин, передавший полномочия другому лицу, будет нести ответственность за действия доверенного лица. Ведь последний не будет знать об отзыве его полномочий и продолжит пользоваться ими.

Основные риски для покупателя

Купля-продажа – одна из самых распространенных сделок с недвижимостью, поэтому и мошеннические действия при ее совершении встречаются очень часто. Либо могут быть допущены ошибки при оформлении доверительного документа, из-за которых сделка способна сорваться.

Риски покупателя при приобретении недвижимости, продаваемой по доверенности, имеются следующие:

  1. Доверенность теряет свою юридическую силу после подписания соглашения о купле-продаже. Доверенное лицо может забрать денежные средства и скрыться.
  2. Гражданин, являющийся собственником квартиры, может умереть до окончания действия нотариальной доверенности. В этом случае решение о продаже будут принимать родственники умершего. Они могут отказаться от совершения сделки.
  3. Оформление доверенности в нотариальной конторе не может точно гарантировать, что доверитель является дееспособным лицом. Если окажется, что доверитель был на момент подписания документа частично или полностью недееспособным, родственники вправе оспорить доверенность в суде. В результате сделка купли-продажи будет аннулирована. Поэтому важно запрашивать у доверителя справку из психоневрологического диспансера о состоянии его здоровья.
  4. Доверитель и доверенный могут оказаться мошенниками, задачей которых является умышленное выманивание денежных средств. Обычно они нацелены на доверчивых покупателей, к примеру, пожилых людей.

В связи с указанными рисками граждане с неохотой соглашаются на совершение сделки через представителей. Для собственника данный вариант же очень удобен, особенно когда он не может физически заключить договор самостоятельно. Хотя риски у продавца также имеются.

Чтобы не нарваться на мошенников, покупателю стоит внимательно проверить подлинность доверенности. Ведь подлог – это наиболее частая схема незаконных действий при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Провести проверку можно следующим образом:

  • Внимательно рассмотреть документ, он должен быть составлен на специальном бланке доверенности, не иметь никаких исправлений, опечаток, подчисток.
  • Проверить, действительно ли существует нотариус, который заверял передачу полномочий. Найти телефон или адрес юриста можно в любом справочнике или базе данных в интернете.
  • Посетить нотариальную контору, в которой оформлялись полномочия доверенного лица, вместе с гражданином, составившим ее.

В настоящее время есть более легкий способ узнать подлинность документа. Это можно сделать, не выходя из дома. Все, что требуется, — доступ в интернет. Необходим зайти на официальный сайт ФНС РФ, заполнить реквизиты доверительной бумаги. Сервис выдаст краткие сведения о документе.

Таким образом, доверенность на продажу квартиры оформляется в нескольких видах, помогает собственнику недвижимости облегчить процесс совершения сделки. Но купля-продажа по данному документу имеет свои риски для сторон, которые необходимо учитывать, прежде чем соглашаться на заключение договора.

Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, который ответит на ваши вопросы и поможет с оформлением доверенности и её проверкой на мошенничество. Оставьте заявку в спецформе в углу экрана.

Также вам будет интересно, как правильно продать квартиру по доверенности и какие документы нужны для продажи квартиры.

Будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/doverennost-na-prodazhu-kvartiry.html

Продажа квартиры по доверенности — от а до я

Продажа квартиры по генеральной доверенности

Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

Продажа квартиры по доверенности: риски

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.

Доверительная продажа

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда.

К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники.

То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.

Довольно успешна и безопасна практика выдачи доверенностей на осуществление отдельных видов поручений, что позволяет значительно упростить процедуру подготовительных работ перед сделкой. Так, продавец может выдать доверенность риэлтору, на основании которой он будет наделён полномочиями по подготовке всей необходимой для продажи имущества документации. Овчинка стоит выделки: для сбора полного пакета документов придётся не однажды посетить госорганизации (паспортный стол, бюро инвентаризации и прочие), где огромные очереди.

В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

Криминальная «генеральная»

На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.

Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа.

В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее.

В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.

Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Нотариальная палата уже давно не рекомендует проведение сделок купли-продажи по генеральной доверенности, исключая естественные житейские случаи, когда оформление данного документа удобно для семьи собственника недвижимого имущества. Например, целесообразно оформить доверенности от имени пожилых родителей на детей, которые более активны и ориентированы в вопросах продажи недвижимости. При этом стоит позаботиться о сборе документов, которые станут подтверждением степени родства, во избежание недоверия и сомнений нотариуса.

Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка

Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной).

Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.

Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.

Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.

Основания для прекращения доверенности:

  • истечение срока;
  • отмена документа лицом, её выдавшим;
  • отказ доверенного лица от своих полномочий;
  • смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
  • полная реализация полномочий;
  • признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:

  • полные данные о доверителе;
  • полные данные о доверенном;
  • какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
  • срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
  • список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.

Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-pravovye-osobennosti-i-vozmozhnye-riski.html

Сделки с жильем по доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности

Зачем оформляем и что включаем?

Бывает, что по долгу службы, из-за болезни либо по иным причинам человек не в состоянии самостоятельно заниматься куплей-продажей жилья. Выход из такой ситуации есть — составить доверенность. Статья 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предоставляет гражданину возможность не участвовать лично в совершаемых им сделках, а передать право подписи своему представителю.

В соответствии со ст.185 ГК РФ доверенностью признают письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для представительства перед третьими лицами.

Доверенность оформляют для совершения как одного действия (например, только на сбор необходимых для сделки документов или на регистрацию договора купли-продажи), так и нескольких.

По генеральной доверенности доверитель разрешает поверенному распоряжаться имуществом, в том числе осуществлять сделки купли-продажи. Объектом генеральной доверенности может быть любая собственность, включая дачу, квартиру, машину и т. д.

Доверенность на куплю или продажу недвижимости, в том числе квартиры, должна быть обязательно нотариально удостоверена и содержать следующие реквизиты:

— место и дата подписания; — фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверителя; — фамилия, имя, отчество, дата, месяц, год рождения, паспортные данные и адрес проживания поверенного; — адрес квартиры, на действия с которой выдают доверенность; — срок действия доверенности; — подпись доверителя;

— удостоверительная надпись и печать нотариуса.

Определяем полномочия и сроки

Для проведения операций с жильем по доверенности нужно четко определить полномочия поверенного, то есть зафиксировать, какие именно функции на него возложены: сбор документов, продажа квартиры, подписание договора купли-продажи и получение денег, сдача и получение или только сдача документов на государственную регистрацию сделки и т. д.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же дата, когда документ потеряет силу, не определена, он действителен в течение года со дня выдачи.

С правом передоверия

Если в назначенный день поверенный не может присутствовать, например, на регистрации, то законом не запрещено, если он передаст права на проведение этой процедуры другому лицу. Но такое возможно, если в доверенности есть фраза «с правом передоверия…». Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой он выдан.

Приобретаем по доверенности: чего надо опасаться

Безопасно ли приобретать квартиру, продаваемую по доверенности? Ответить на вопрос однозначно нельзя. С одной стороны, бывают ситуации, когда жилье можно продать только по доверенности (болезнь, преклонный возраст собственника, длительная командировка). С другой стороны, проводить такую сделку рискованно. Перечислим основные моменты, на которые нужно обратить внимание.

Прежде всего, надо посмотреть, когда выдана доверенность. Чем меньше промежуток времени между датами выдачи названного документа и заключения договора купли-продажи, тем лучше. Ведь действие доверенности прекращается по самым разным причинам, а не только в связи с истечением срока.

В частности, она может потерять силу вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Случается, что такой факт неизвестен представителю продавца квартиры либо он намеренно скрывает эту информацию. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи необходимо подъехать с посредником к нотариусу, удостоверившему передачу прав по сделке, и выяснить у него, не была ли доверенность отменена.

Кроме того, доверенность утрачивает силу в связи со смертью выдавшего ее гражданина либо при признании его недееспособным, безвестно отсутствующим и т. д. Об этом покупатель квартиры может быть не поставлен в известность недобросовестным представителем продавца, а бывает, что клиент и вовсе становится жертвой мошенников.

В практике был такой случай. К нам обратились граждане, желающие продать квартиру. На первый взгляд все выглядело благополучно, но когда стали проводить тщательную юридическую проверку объекта недвижимости, то обнаружили, что продавец купил в свое время это жилье по доверенности.

При выяснении обстоятельств предыдущей сделки оказалось, что дата получения письменного уполномочия была обозначена позже даты смерти собственника на один день.

Мы отказались от продажи «нехорошей» квартиры, а ведь кто-то ее приобрел… Таким образом, в день заключения договора купли-продажи необходимо связаться с собственником жилья и убедиться в том, что доверитель находится в добром здравии и не передумал реализовывать квартиру.

Стоит также обратить внимание на ситуацию, когда владелец недвижимости находится за границей и доверенность удостоверена либо иностранным нотариусом или компетентным органом, либо в российском консульстве.

В первом случае документ должен иметь апостиль (штамп в форме квадрата со стороной не менее девяти сантиметров; его ставят на официальных бумагах, исходящих лишь от учреждений государств — участников конвенции, в том числе нотариальных актах).

Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации. Если на доверенности нет такого штампа, то в нашей стране она и, соответственно, сделка будут недействительны. Но даже если названный документ удостоверен в консульстве, расслабляться не следует.

Ведь пока эту бумагу переправляли вам по почте из-за океана, с человеком, выдавшим ее, могло что-либо произойти или он просто передумал и отозвал доверенность, и т. п.

Поэтому перед совершением сделки необходимо узнать у посредника телефон собственника квартиры, связаться с ним и попросить подтвердить полномочия человека, занимающегося продажей его квартиры.

Также надо помнить, что существуют доверенности, которые согласно ст. 185 ГК РФ приравнены к нотариально удостоверенным (подтвержденные главврачами военных госпиталей, командирами воинских частей, капитанами кораблей дальнего плавания, начальниками исправительных учреждений).

Продаем по доверенности: совет профессионалов

Если вы решили продать квартиру, но времени, чтобы самостоятельно заниматься данным вопросом, у вас нет, рекомендуем обратиться в профессиональное агентство недвижимости.

Представителю надежной риелторской компании вы можете поручить или весь процесс реализации квартиры по доверенности, что будет абсолютно безопасно, или только сбор справок и документов, а самому лишь подписать договор купли-продажи и получить деньги за квартиру.

При проведении сделки через посредника всегда нужно помнить о возникающем риске.

Предположим, вы оформляете доверенность на случайного человека, а в ней написано: «Продать квартиру, расположенную по такому‑то адресу, любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению, заключить договор купли-продажи, вносить в него изменения, зарегистрировать договор, получить деньги и т. д.». И тогда не исключена ситуация, что поверенный, оказавшийся на деле ненадежным, продаст квартиру, а деньги, полученные от ее реализации, вам не передаст.

Источник: Недвижимость и цены

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Проверка юридической чистоты квартиры

Титульное страхование квартиры

Что означает «срочный выкуп квартир»

Кто платит за услуги — Продавец или Покупатель?

Источник: http://www.n-s-k.net/fix/article/167

Доверенность на продажу квартиры: условия и порядок оформления

Продажа квартиры по генеральной доверенности

Передавая свое право на продажу жилого помещения, собственник составляет доверенность. Она обязательно заверяется у нотариуса, но только после того, как доверитель подтвердит свою личность, дееспособность и правомочие распоряжаться квартирой. Для покупателя такая сделка более рискованна, однако определенные меры защиты от мошенников существуют.

Доверенность на продажу квартиры, в том числе и с правом получения денежных средств, оформляется, когда владелец недвижимости не желает самостоятельно заниматься этим вопросом. Или не имеет такой возможности.

Тогда он наделяет другое лицо полномочиями, позволяющими тому провести сделку в интересах собственника квартиры. Однако перед оформлением данного документа нужно со вниманием отнестись и доверенности, и к кандидатуре доверенного лица.

Передавая кому-то часть своих прав на распоряжение недвижимостью, следует учитывать риски, возникающие у доверителя и покупателя.

Доверенность на продажу квартиры: основные аспекты

Определение доверенности сформулировано в Гражданском кодексе – в статье 186. Так называется документ, который оформляется с целью передачи другому лицу какого-то правомочия. Оно получает право действовать от имени доверителя и в его интересах. Доверительная бумага на продажу недвижимости в основном составляется по общим правилам, но имеет особенности, на которых стоит остановиться.

доверенности

Главное, что указывается в содержании документа – какие именно полномочия его составитель передает доверенному лицу. Если речь идет о доверенности на продажу жилого помещения, собственник квартиры обычно уполномочивает представителя на следующие действия:

  • подписание договора с покупателем (от имени продавца);
  • сбор документов в официальных инстанциях, ведомствах, коммерческих компаниях;
  • получение денег от приобретателей квартиры (если к моменту совершения доверенности стоимость жилья уже известна, в ее тексте следует указать, сколько именно представитель должен от них получить);
  • осуществить проверку чистоты сделки (например, сделать запрос в регистрирующие органы) и т. п.

Гражданин может передать доверенному субъекту какое-то одно из вышеуказанных правомочий или наделить его целым комплексом прав. В любом случае они четко прописываются в содержании доверенности. Из текста должно быть понятно, является ли она:

  • разовой, то есть представителю разрешается некое однократное действие (например, поставить подпись на договоре);
  • специальной, то есть представитель получает разрешение многократно совершать действия, перечисленные в доверительной бумаге, – в течение определенного срока.

Самые широкие полномочия предоставляет оформленная гражданином гендоверенность.

Когда составляется генеральная доверенность на продажу квартиры, она подразумевает согласие доверителя на любые действия по отчуждению своей недвижимости.

При ее наличии сделку можно полностью провести без участия владельца квартиры или дома. Подобные документы либо оформляются в пользу лица, которому собственник жилья полностью доверяет, либо добываются криминальным путем.

Иные обязательные сведения

Помимо передаваемых доверителем прав, в документе указываются:

  • дата его совершения (оформления);
  • место составления (город или иной населенный пункт);
  • подробные сведения о доверителе и его представителе (фамилия/имя/отчество, паспортные данные, место жительства);
  • информация о квартире, подлежащей продаже.

Внимание! Срок действия доверительной бумаги не является ее обязательным реквизитом. Но по умолчанию считается, что она действует год со дня ее оформления. Поэтому если доверителю важно зафиксировать иной срок передачи полномочий на недвижимое имущество, его надо прописать в тексте доверенности.

Если доверитель не указал возможность передоверия, или, напротив, четко оговорил в содержании, что оно невозможно, то представитель обязан реализовывать возложенные на него полномочия только лично. Но даже передоверие разрешено, представитель совершает его открыто, информируя о нем доверителя в разумный срок.

Доверенность обязательно подписывается тем, кто делегирует свои права другому лицу. Затем ее должен заверить нотариус.

Напоминаем! Письменная передача правомочий не всегда требует удостоверения в нотариате. Однако если она совершается в отношении лица, которое будет заниматься продажей квартиры, заверение необходимо. Закон (ГК, статья 185.1) обязывает доверителей заверить документ нотариально, если необходимость выдать его возникла при сделке, требующей регистрации в Росреестре.

Прекращение переданных полномочий

Выдать доверенность на продажу квартиры можно только на определенный срок. Бессрочных доверительных бумаг гражданское право РФ не предусматривает. До середины 2013 года максимальный срок действия документа не превышал трех лет.

Однако в настоящее время ни минимального, ни предельного периода, на который его разрешается выдавать, не установлено.

По окончании указанного срока переданные полномочия «возвращаются» доверителю – в отношении представителя они действовать прекращают. Также доверенность перестает действовать при следующих обстоятельствах:

  • смерть доверителя или уполномоченного лица;
  • признание кого-то из них недееспособным / безвестно отсутствующим / ограниченно дееспособным;
  • банкротство одной из сторон (при его наступлении гражданин утрачивает право оформлять подобные документы);
  • отказ доверителя от возложенных на него полномочий;
  • отзыв (отмена) доверительной бумаги составившим ее лицом.

Отменить нельзя только безотзывную доверенность, однако она выдается только в рамках предпринимательской деятельности, а не при простых сделках между гражданами. Для отмены доверитель обращается к тому же нотариусу, который заверял документ, и пишет на его имя заявление с соответствующей просьбой. Этого достаточно, чтобы отозвать бумагу в любое время ее действия.

Получив заявление, нотариус вносит информацию об отмене в специальный реестр нотариальных действий. Он существует в электронной форме. Доверитель обязан проинформировать поверенного, что его полномочия отозваны (статья 189 ГК).

Внимание! Если покупатель недвижимости вынужден контактировать с представителем продавца, будет полезно проверить действительность предъявляемой им доверенности.

Это можно сделать на сайте по следующему адресу: http://reestr-dover.ru/, предварительно попросив ксерокопию данного письменного полномочия.

Она понадобится, так как на сайте попросят ввести реестровый номер и дату составления документа, а также данные о нотариусе и доверителе.

Скачать образец доверенности на продажу квартиру. Текст актуален на февраль 2018 года.

Нотариальное оформление

Перед обращением в нотариальную контору нужно подготовить комплект документов, без которого оформление доверительной бумаги не состоится, и некоторую сумму денег – за услуги нотариуса.

Требуемые документы

Нотариус удостоверит доверенность на продажу квартиры после того, как будут предъявлены:

  • российские паспорта – доверителя и представителя;
  • документы, доказывающие, что недвижимость, которую собирается отчуждать поверенный, находится в собственности доверителя – свидетельство, выданное Росреестром, выписка о зарегистрированном праве собственности и т. д.;
  • бумаги, демонстрирующие, что гражданин стал владельцем продаваемой квартиры на законных основаниях – завещание, договор о покупке жилого помещения, дарственная и прочие «доказательства».

В определенных ситуациях дополнительно понадобится и другая документация. Какая именно – расскажет таблица.

Таблица 1. Дополнительные бумаги для нотариальной конторы 

НаименованиеПри каких обстоятельствах предъявляются доверителем
Паспорт сособственникаЕсли:

·         отчуждаемая квартира находится в долевой собственности, и доверитель является лишь одним из ее совладельцев;

·         сособственник не младше 18 лет и полностью дееспособен

Свидетельство о рождении;

российский паспорт – опекуна или законного представителя

(если это не сам доверитель)

Если сособственник недвижимости – малолетнее лицо (не достигшее 14-летия).

За него доверенность подписывает родитель/опекун/усыновитель

Паспорт несовершеннолетнего гражданина;

российский паспорт – попечителя или законного представителя

(если это не сам доверитель)

Когда сособственнику – от 14 до 18 лет.
В таком возрасте он вправе подписать документ самостоятельно, но только если попечитель/представитель даст на это письменное разрешение
Паспорт совладельца и его опекунаТребуются, если сособственник недееспособен или его дееспособность ограничена
Согласие второго супруга, в том числе и бывшегоЕсли квартира покупалась в браке и находится в общей собственности

Из перечня документов видно, что перед тем как удостоверить доверенность, нотариус проверит несколько фактов:

  • личность доверителя (доверителей-сособственников);
  • его/их дееспособность;
  • наличие права распоряжаться продаваемой квартирой.

В связи с необходимостью установить дееспособность (адекватность) обоих сторон к нотариусу следует явиться доверителю и поверенному.

Стоимость услуги

Величина расходов на услуги нотариуса зависит от ряда обстоятельств:

  • наличия родственной связи между доверителем и представителем его интересов;
  • объема полномочий, передаваемых поверенному лицу;
  • региона, где происходит оформление доверительной бумаги.

От того, являются ли стороны родственниками, зависит размер госпошлины, без уплаты которой доверенность не оформят. За услугу непосредственно в государственную казну придется заплатить:

  • 100 рублей – если документ составляется в пользу родного или усыновленного ребенка, супруга, родителя, а также брата или сестры;
  • 500 рублей – если поверенными являются иные лица.

Нотариусы добавят к данным суммам собственные тарифы. Они взимаются с клиентов за выполнение услуг правового и технического характера: подготовку бланка доверенности, разъяснения прав и прочую работу сотрудников нотариата.

Расценки зависят от местонахождения конторы, так как в разных регионах стоимость услуг неоднородна. Кроме того, чем больше полномочий включается в документ, тем дороже обойдется его оформление.

В большинстве случаев средняя стоимость колеблется от 1 500 до 2 000 рублей, но иногда может быть несколько выше.

Риски покупателей

Взаимодействуя с продавцом не напрямую, а через доверенное лицо, покупатель рискует стать жертвой мошенников.

Их схемы отработаны десятилетиями и, как правило, заключаются в предоставлении покупателю поддельной или недействительной доверенности. Например, доверенность оформляется от имени недееспособного, малолетнего или умершего гражданина.

Другим распространенным способом обмана является представление уже отозванного (отмененного) доверительного документа.

Чтобы не попасться на эти и другие уловки, эксперты рекомендуют не оформлять сделку, не встретившись лично с продавцом жилья. И если встречи под разными поводами постоянно откладываются, это повод насторожиться. Также необходимо в обязательном порядке проверять действительность предъявляемой доверенности на продажу квартиры.

Дополнительная информация в видео:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/doverennost-na-prodazhu-kvartiry/

ТропаЗакона
Добавить комментарий