Статья 46.10 ГрК РФ. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления

Как будут развиваться «депрессивные» территории: новые поправки для застройщиков

Статья 46.10 ГрК РФ. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления

В начале ноября в Госдуме был рассмотрен законопроект, который предусматривает ряд изменений, связанных с комплексным развитием территорий.

По просьбе Новострой-СПб юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Мария Оболенская прокомментировала, какие новшества ждут застройщиков на этот раз.

Правительством РФ на рассмотрение Государственной Думы был внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)», который 6 ноября 2018 года был принят в первом чтении.

Из пояснительной записки к законопроекту следует, что целью внесения предлагаемых изменений является развитие строительной отрасли в рамках комплексного и устойчивого развития территории для вовлечения в градостроительную деятельность так называемых «депрессивных» площадок (к ним относятся неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками, аварийным жильем). Соответственно, большая часть поправок вносится в Градостроительный кодекс РФ (далее — ГрК РФ) в части установления процедур осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий. Среди наиболее интересных для застройщиков нововведений можно обозначить следующие: 1. Устанавливается возможность по согласованию с уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления включать в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, земельные участки для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур.

Для включения в границы соответствующей территории земельные участки должны:

— находиться в государственной и (или) муниципальной собственности;

— не быть обременены правами третьих лиц;

— являться смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков.

Представляется, что такая возможность может быть достаточно полезной в определенных случаях: например, когда деятельность по комплексному развитию территории осуществляется не всеми правообладателями находящихся в границах соответствующей территории земельных участков и ограничена их участками.

2.

Устанавливается, что проект планировки территории и проект межевания территории (далее — ППТиПМ), утвержденные до 1 января 2017 года, применяются без приведения их состава и содержания в соответствии с требованиями ГрК РФ к таким проектам в отношении территории по комплексному развитию территории. При этом нормативным правовым актом субъекта РФ могут быть предусмотрены случаи, когда такое приведение документации по планировке территории в соответствие с ГрК РФ необходимо.

Отметим, что ранее уже предлагалось внести подобные изменения, однако соответствующие поправки так и не были приняты. В настоящее время каких-либо норм, относящихся к данному вопросу, в ГрК РФ не содержится. Однако учитывая, что при разработке ППТиПМ должны соблюдаться требования п. 10 ст.

45 ГрК РФ, в том числе расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей
территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, очевидно, что в имеющихся сейчас ППТиПМ указанные нормы соблюдены быть не могут, а их несоблюдение является основанием для возврата органом местного самоуправления направленного правообладателями проекта.

Кроме того, в правила землепользования и застройки различных муниципальных образований были внесены соответствующие изменения в части введения расчетных показателей обеспеченности территории объектами инфраструктуры. Например, ПЗЗ Санкт-Петербурга разграничивает «обычные» ППТиПМ и ППТиПМ, разработанные для осуществления деятельности по комплексному устойчивому развитию территории (п. 4.7 ПЗЗ Санкт-Петербурга).

Таким образом, представляется, что в большинстве случаев разработка новых либо внесение изменений в существующие ППТиПМ уже является объективной необходимостью, независимо от принятия рассматриваемой поправки.

3.

Уточняется возможность осуществления комплексного и устойчивого развития территорий, границы которых устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, путем реализации одного или нескольких договоров о развитии застроенной территории, договоров о комплексном освоении территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, договоров о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

Указанное нововведение представляется довольно интересным с точки зрения применения в отношении установленных территорий различных механизмов ее развития в зависимости от удобства их применения. Однако его реализация наверняка потребует дальнейшего совершенствования законодательства для устранения возможной несогласованности различных норм, регулирующих соответствующие способы развития территории.

Законопроект содержит также и другие изменения в ГрК РФ, многие из них носят, скорее процедурный или декларативный характер. Например, вводится определение понятия «комплексное развитие территории» или предусматривается, что порядок внесения изменений в документацию по планировке территории должен быть установлен Правительством РФ.

Также Законопроектом предусмотрено, что применительно к земельным участкам, находящимся в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, комплексном развитии, выдача градостроительных планов допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о развитии застроенной территории, комплексном развитии территории. Следует отметить, что данное условие осуществления строительства на земельном участке в рамках комплексного развития территории следует и из существующей редакции ГрК РФ. Так, согласно п. 4 ст. 57.3 ГрК РФ, если в соответствии с настоящим Кодексом размещение объекта капитального строительства не допускается при отсутствии документации по планировке территории (что для осуществления деятельности по комплексному развитию территории необходимо в соответствии с п. 2 ст. 41 ГрК РФ), выдача градостроительного плана земельного участка для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого объекта капитального строительства допускается только после утверждения такой документации по планировке территории.

Помимо изложенных поправок в ГрК РФ, Законопроектом предлагается внести изменения в Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) в части установления порядка изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости при реализации решений органа местного самоуправления о развитии застроенных территорий или о комплексном развитии территорий.

В частности, нормы ст. 56.12 ЗК РФ распространяются на правоотношения по изъятию земельных участков и объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии застроенной территории.

Положения ст. 46.10 действующей редакции ГрК РФ уже предусматривают возможность изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц, если на соответствующей территории расположены аварийные или подлежащие сносу многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.

Так как на такой территории могут быть расположены объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование указанных многоквартирных домов (п. 4 ст. 46.

1 ГрК РФ), в случае изъятия земельного участка, на котором расположен аварийный или подлежащий сносу многоквартирный дом, необходимость в объектах недвижимого имущества, обеспечивающих исключительно функционирование таких многоквартирных домов, исключается.

В связи с этим, как следует из пояснительной записки к Законопроекту, представляется обоснованным с целью обеспечения реализации института комплексного и устойчивого развития территорий муниципальных образований предусмотреть в отношении земельных участков, на которых расположены объекты инфраструктуры, возможность изъятия для муниципальных нужд.

Помимо перечисленных изменений, Законопроект содержит и другие поправки, например, в Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части регулирования отношений, связанных с комплексным развитием территорий муниципальных образований, а также ряд других федеральных законов.

В любом случае, учитывая, что Законопроект был принят только в первом чтении, следует ожидать ряда его изменений, и рассматривать его влияние на правоприменительную практику в будущем пока еще преждевременно. До 5 декабря должны быть представлены поправки к этому законопроекту, а затем рассмотрение продолжится.

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/intervyu/kak_budut_razvivatsya_depressivnye

Статья 46.9. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имуществаКомментарий к статье 46.9

1. Федеральным законом от 3 июля 2016 г.

N 373-ФЗ введены положения, определяющие механизм осуществления комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (ст. 46.

9 ГрК РФ), а также по инициативе органов местного самоуправления (ст. ст. 46.10, 46.11 ГрК РФ).

Аналогичные правовые институты уже давно существуют в странах Европы. Например, в Германии институт городской реконструкции предусматривает выполнение мероприятий, благодаря которым в районах, в значительной степени утративших свои градостроительные функции, проводится адаптация их к созданию устойчивых градостроительных структур.

Основой является разрабатываемая органом местного самоуправления градостроительная концепция развития. Городская реконструкция осуществляется на условиях соблюдения как публичных, так и частных интересов.

В связи с этим между сторонами заключается договор о городской реконструкции, предусматривающий в том числе распределение расходов на эти мероприятия (Строительный кодекс Германии (Baugesetzbuch), § 171a — § 171d).

В отечественном законодательстве потребность введения институтов комплексного развития территории по инициативе правообладателей или органов местного самоуправления продиктована стремлением к возвращению в гражданско-правовой оборот территорий промышленных зон.

Использование земельных участков и объектов недвижимости на территории промышленных зон осуществляется с нарушением видов разрешенного использования и часто не соответствует требованиям законодательства в области охраны окружающей среды и законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а также иных нормативных правовых актов.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления обеспечит вовлечение территорий и объектов промышленных зон в нормальный экономический оборот, реиндустриализацию промышленных зон, развитие инновационного, научного, промышленного потенциала, градостроительную реорганизацию и благоустройство территории (см.

пояснительную записку к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ).

2. В ст. 46.9 ГрК РФ устанавливается механизм комплексного развития по инициативе правообладателей. Такому развитию подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и объекты недвижимого имущества, состоящие в любой форме собственности.

С инициативой могут выступить правообладатели, в том числе арендаторы и безвозмездные пользователи, чей срок действия прав на земельный участок составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории не менее чем пять лет. Если с инициативой выступают несколько правообладателей, то между ними должно быть заключено соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей. Комментируемая статья закрепляет существенные условия такого соглашения:

1) наличие сведений о границах территории, кадастровые номера земельных участков, их площадь, местоположение, перечень расположенных на них объектов недвижимого имущества;2) обязательства сторон соглашения;3) порядок и условия распределения между правообладателями расходов на осуществление мероприятий и доходов от реализации ими инвестиционных проектов;4) ответственность сторон.

На основании такого соглашения подготавливается документация по планировке развиваемой территории. Развитие территории осуществляется на основании договора о комплексном развитии территории, заключаемого с уполномоченным органом местного самоуправления.

По договору правообладатель или правообладатели обязуются в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обеспечить осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а уполномоченный орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств. Срок действия договора составляет не более чем пятнадцать лет. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда. Уполномоченный орган местного самоуправления имеет право на односторонний отказ от договора, например при условии, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором. В случае отказа от договора по этому основанию орган местного самоуправления обязан возместить убытки правообладателям, причиненные в связи с отказом.

Участвуя в комплексном развитии, правообладатели могут получить преимущества. Например, если документацией по планировке территории на земельном участке правообладателя предусмотрено размещение объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, договором могут быть предусмотрены компенсационные мероприятия в отношении такого правообладателя, в том числе предоставление налоговых льгот и (или) равноценных земельных участков в случае безвозмездной передачи объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур; снижение арендной платы за находящийся в муниципальной собственности земельный участок.

Источник: https://kommentarii.org/2019/kommentarii_gradostroitelnomu_kodeksu/page74.html

Статья 56.12. Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления

Статья 46.10 ГрК РФ. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления

СТ 56.12 ЗК РФ

1.

Изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, расположенных в границах территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, осуществляется в порядке, установленном настоящей главой, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

2.

Решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается органом местного самоуправления, принявшим решение о комплексном развитии такой территории по инициативе органа местного самоуправления. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории.

3.

Изъятие для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, осуществляется по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок указанного согласования устанавливается Правительством Российской Федерации.

4. В течение семи рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, обязан:

1) обеспечить опубликование в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом муниципального образования, сообщения о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

2) обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) обеспечить размещение на информационном щите в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, сообщения о принятом решении об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

4) направить собственникам земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) лицам, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные в границах указанной территории, предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду или безвозмездное пользование, если срок окончания договоров аренды, договоров безвозмездного пользования составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории пять и более лет (далее в настоящей статье — правообладатели), копию данного решения и проект соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

5. Принятие решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, допускается без осуществления государственного кадастрового учета изымаемого земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

6. Соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, должно содержать:

1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;

2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 настоящего Кодекса.

7.

В случае, если земельные участки расположены в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены физическим или юридическим лицам на основании договора безвозмездного пользования или договора аренды, срок действия которых менее срока, указанного в подпункте 4 пункта 4 настоящей статьи, изъятие таких земельных участков осуществляется путем прекращения соответствующих прав на них. Для прекращения права безвозмездного пользования или права аренды в связи с изъятием таких земельных участков, за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, физическим и (или) юридическим лицам в течение семи рабочих дней со дня принятия органом местного самоуправления решения об изъятии земельных участков направляется уведомление о расторжении договора аренды или безвозмездного пользования в одностороннем порядке в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, содержащее условие о том, что действие договора прекращается в течение пяти дней со дня получения указанного уведомления. Уведомление о расторжении договора безвозмездного пользования земельным участком или договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории подтверждает прекращение соответствующих прав указанных лиц и является основанием для государственной регистрации прекращения соответствующих прав. При этом размер убытков, подлежащих возмещению, определяется на день принятия решения об изъятии земельного участка.

8.

В случае, если подлежащие изъятию у правообладателей в соответствии с настоящей статьей земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества обременены правами третьих лиц, изъятие таких земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества является основанием для одновременного прекращения прав третьих лиц на такие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

9.

В случае, если соглашение, указанное в пункте 6 настоящей статьи, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

10. Утратил силу с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

11.

В случае вынесения судом решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории и о предоставлении возмещения в связи с изъятием земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в течение семи дней со дня вынесения решения суда перечисляет денежные средства в счет такого возмещения на банковский счет, указанный гражданином или юридическим лицом, или на депозит нотариуса в случае отсутствия информации о таком банковском счете.

12. Утратил силу с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

13. Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, изымаемых для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Источник: http://zemkod.ru/glava-7-1/st-56-12-zk-rf

Внесение изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории

Статья 46.10 ГрК РФ. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления

Уважаемые предприниматели! На рассмотрение поступил проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)».

 Большая просьба рассмотреть документ и, при наличии, направить Ваши замечания и предложения в комментарии (под публикацией) до 9 августа 2018 г. 

Проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)» (далее — законопроект) подготовлен Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение пункта 1 Плана законопроектной работы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на 2017 год, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 10 января 2017 г. № 9/пр.

Законопроектом:

1) уточняется возможность осуществления комплексного и устойчивого развития территорий, границы которых устанавливаются в правилах землепользования и застройки муниципальных образований, путем реализации одного или нескольких договоров о развитии застроенной территории, договоров о комплексном освоении территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, договоров о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

2) вводится определение понятия «комплексное развитие территории»
и корректируется определение понятия «красные линии»;

3) уточняется порядок установления (изменения) границ населенных пунктов в составе документов территориального планирования муниципальных образований, в том числе устанавливается, что карта границ населенного пункта действует в части, не противоречащей сведениям о таких границах (частях границ), содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;

4) уточняется порядок установления территориальных зон, в частности предусматривается, что карта градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки поселения, городского округа и сведения о границах территориальной зоны действуют в части, не противоречащей сведениям о таких границах (частях границ), содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;

5) предусматривается, что порядок внесения изменений в документацию
по планировке территории устанавливается Правительством Российской Федерации;

6) устанавливается возможность включения в границы комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур при условии, что такие земельные участки являются смежными по отношению к одному или нескольким земельным участкам правообладателей земельных участков;

7)  устанавливается, что обязательным приложением к решению
о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, решению о развитии застроенной территории будут являться сведения о границах такой территории, которые должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости;

8) закрепляется полномочие органа регистрации прав на установление требований к системе координат, точности определения координат характерных точек границ территории, в отношении которой принимается решение о развитии, о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, формату электронного документа, содержащего указанные сведения;

9)  предусматривается, что применительно к земельным участкам, находящимся в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, комплексном развитии, выдача градостроительных планов допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о развитии застроенной территории, комплексном развитии территории;

10) устанавливается перечень оснований для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка;

11)  закрепляется возможность нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации устанавливать случаи, когда состав и содержание документации по планировке территории, утвержденной до 1 января 2017 г., подлежат приведению в соответствие с требованиями Федерального закона
от 3 июля 2016 г.

№ 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 373-ФЗ);

12)  устанавливается, что проект планировки территории, проект межевания территории, утвержденные до 1 января 2017 г., применяются без приведения их состава и содержания в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 373-ФЗ;

13)  распространяются нормы статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения по изъятию земельных участков и объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии застроенной территории.

Заключение договора о развитии застроенной территории является следствием принятия органом местного самоуправления решения в пределах полномочий этого органа.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии — утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального

и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Согласно части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются
на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

В силу части 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на застроенной территории, в отношении которой принято решение
о развитии, могут быть расположены помимо объектов, предусмотренных частью 3 статьи 46.

1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 3 статьи 46.

1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

Таким образом, в случае изъятия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для муниципальных нужд, исключается необходимость в объектах недвижимого имущества, обеспечивающих исключительно функционирование таких многоквартирных домов.

В связи с этим представляется обоснованным с целью обеспечения реализации института комплексного и устойчивого развития территорий муниципальных образований предусмотреть в отношении земельных участков, указанных в части 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возможность изъятия для муниципальных нужд.

Более того, действующие положения статьи 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации уже предусматривают возможность изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления.

Отмечается, что основной целью введения института комплексного и устойчивого развития территории является вовлечение в градостроительную деятельность «депрессивных» площадок муниципальных образований.

К таким территориям зачастую относятся неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками, и т.д.

Наличие таких территорий в границах муниципальных образований, в большей степени расположенных в центральных районах, не может не вызывать обеспокоенность как местного населения, так и органов местного самоуправления.

Исходя из совокупности негативных факторов, нельзя не отметить, что такие территории не соответствуют ни санитарно-эпидемиологическим требованиям, ни техническим регламентам,

следовательно, создают угрозу здоровью, а иногда и жизни граждан.

Таким образом, деятельность, направленная на развитие таких территорий, в полной мере соответствует публичным интересам, а заключение соответствующих договоров с потенциальными застройщиками таких территорий является лишь механизмом для реализации таких общественных интересов.

С целью обеспечения общественных интересов, в том числе по переселению граждан из многоквартирных жилых домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, необходима реализация соответствующих мероприятий по строительству планируемых объектов, в том числе социальной, инженерной и транспортной инфраструктур
в максимально короткие сроки, в связи с чем возможность изъятия объектов, обеспечивающих исключительно функционирование аварийных домов, является обоснованной.

При этом с целью обеспечения конституционных прав граждан и юридических лиц на судебную защиту законопроектом исключаются требование о немедленном исполнении решений суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления, предусмотренное пунктом 10 статьи 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения пункта 12 указанной статьи, предоставляющие право органам местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, обращаться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, от имени указанных правообладателей без доверенности.

Законопроектом также предусматривается внесение изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ), тесно связанных с вопросами градостроительного зонирования территорий.

Для осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий необходимо отображение границ таких территорий на карте градостроительного зонирования.

Предлагаемые законопроектом изменения в Федеральный закон
№ 218-ФЗ предусматривают нормы, регулирующие порядок внесения сведений о земельных участках, пересекающих границы населенных пунктов, территориальных зон, сведения о которых внесены в ЕГРН, в том числе если соблюдается условие о нахождении семидесяти пяти и более процентов площади земельного участка соответственно в границах или за границами определенного населенного пункта, а также если такое условие не соблюдается.

Принятие законопроекта позволит в значительной степени увеличить объем территорий, вовлеченных в развитие посредством механизмов комплексного и устойчивого развития территории, окажет благоприятное влияние на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, которые могут повлиять на увеличение срока строительства.

Источник: https://strategy24.ru/rf/projects/o-vnesenii-izmeneniy-v-gradostroitel-nyy-kodeks-rossiyskoy-federatsii-i-otdel-nyye-zakonodatel-nyye-akty-rossiyskoy-federatsii-v-chasti-sovershenstvovaniya-pravovogo-regulirovaniya-otnosheniy-po-gradostroitel-nomu-zonirovaniyu-i-planirovke-territorii-a-takzhe-otn

Пять изменений в Градостроительном кодексе с 2017 года, о которых нужно знать юристу компании

Статья 46.10 ГрК РФ. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления

Борисов Алексей Кандидат юридических наук, юрист ООО «Содружество земельных юристов». Специализируется на разрешении споров, связанных с недвижимостью. Опыт работы по специальности с 2007 года. В разное время консультировал и представлял интересы крупных российских девелоперов.

Пять самых важных изменений законодательства в части комплексного развития территорий и документации по планировке территории, вступающих в силу в 2017 году.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ (далее – Закон № 373-ФЗ) были внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и другие законы в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий.

Стоит отметить, что первоначальная редакция законопроекта предусматривала исключительно регулирование отношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон в целях обеспечения условий для инновационного промышленного развития, а также создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, общественных пространств и благоустройства территории с учетом экологических, экономических, социальных и иных общественных интересов (см. пояснительную записку к законопроекту). В данном посте хочу рассмотреть наиболее интересные изменения, которые были внесены Законом № 373-ФЗ в части комплексного развития территорий и документации по планировке территории, вступающих в силу в 2017 году.

1. Решения о подготовке документации по планировке территории могут приниматься не только органами публичной власти

Законом № 373-ФЗ статья 45 ГрК РФ была дополнена частью 1.

1, которой предусматривается самостоятельное принятие решения о подготовке документации по планировке территории: 1) лицами, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоры о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления; 2) правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, по инициативе которых осуществляется комплексное освоение территории; 3) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции; 4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. До вступления в силу указанных изменений, решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления. Указанные изменения вступают в силу с 1 января 2017 года.

2. Решение о развитии может быть принято только в отношении застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу или реконструкции

Законом № 373-ФЗ признана утратившей силу часть 4 статьи 46.

1 ГрК РФ, которой предусматривалась возможность расположения на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии наряду с многоквартирными домами (подлежащих сносу), также иных объектов капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Таким образом, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления (часть 3 статьи 46.1 ГрК РФ). Указанные изменения вступают в силу с 1 января 2017 года.

3. Комплексное развитие территории может осуществляться по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, и по инициативе органа местного самоуправления

Законом № 373-ФЗ ГрК РФ был дополнен статьями 46.9 («Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества») и 46.10 («Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления»).

Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (часть 3 статьи 46.9 ГрК РФ).

Тогда как решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, согласно части 3 статьи 46.10 ГрК РФ, может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

Читайте продолжение бесплатно на сайте журнала «Юрист компании»: http://www.lawyercom.ru/article/20964-qqbl-16-m8-22-08-2016-pyat-izmeneniy-v-gradostroitelnom-kodekse-s-2017-blog

Источник: https://zakon.ru/Blogs/pyat_izmenenij_v_gradostroitelnom_kodekse_s_2017_goda_o_kotoryh_nuzhno_znat_yuristu_kompanii/44919

ТропаЗакона
Добавить комментарий