Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия — в строительстве, образец, госпошлина, пример, срок

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ

Форма приобретения недвижимости в строящихся многоквартирных домах путем передачи средств застройщику дом момента ввода в эксплуатацию называется долевым участием.

На основании статьи 1 Федерального Закона (ФЗ) 214-ФЗ привлечение денег от физических и юридических лиц возможно:

  • при оформлении договора долевого участия (ДДУ);
  • путем продажи ценных бумаг;
  • при условии, что строительство ведет жилищно-строительный (накопительный) кооператив.

Закон не действует, если вклад в строительство сделан в качестве инвестиций, а уступка прав по инвестиционным соглашениям в пользу лиц, у которых возникает право на собственность в недостроенном доме, запрещена.

Оформление ДДУ

В соответствии со статьей 4 ФЗ 214 договор предусматривает:

  • обязанность застройщика построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность объект недвижимости;
  • обязанность участника (дольщика) рассчитаться за строительство и принять объект.

Документ заключают в письменном виде и считают действительным с момента государственной регистрации.

Договор долевого участия обязан содержать следующие пункты:

  • описание объекта недвижимости, на который застройщик имеет проектную документацию;
  • дату передачи введенного в эксплуатацию сооружения долевому участнику;
  • стоимость договора, порядок оплаты и сроки внесения денежных средств;
  • гарантии на эксплуатацию объекта недвижимости;
  • способы возмещения или другие обязательства для обеспечения исполнения договора со стороны застройщика.

Кроме того, условия договора не должны нарушать законодательство в сфере защиты прав потребителя, предусматривать передачу имущественных прав на незавершенное строительство в наследство и прочие аспекты.

Если объект не был принят участником, риск случайной порчи или гибели имущества несет застройщик.

Права дольщика

Участники строительства на долевой основе имеют права, предусмотренные Гражданским Кодексом (ГК), Федеральным Законом «О защите прав потребителей» и другими нормативными актами.

В соответствии с нормами закона участник может предъявить застройщику при нарушении прав или условий договора претензию со следующими требованиями:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить выявленные недостатки объекта договора;
  • уменьшить общую цену договора, не устраняя несоответствий;
  • возместить расходы, которые понес участник вследствие не выполнения или неполного выполнения застройщиком своих обязательств.

Здесь можно скачать образец претензии по договору долевого участия.

Кроме того участник имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору и потребовать у застройщика возврат денежных средств.

Тут представлен образец заявления о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке.

Нарушения, которые застройщик регламентирует изменениями в площади, качестве или других параметрах после ввода в эксплуатацию и технической инвентаризации объекта, но при этом цена строительства не меняется, свидетельствует о признаках ущемления прав потребителей и влечет привлечение к ответственности, предусмотренной статьей 148 Кодекса об Административных правонарушениях (КоАП).

Права застройщика

В соответствии со статьей 3 ФЗ №214 застройщик имеет право:

  • привлекать денежные средства только после оформления разрешения на строительство и регистрации других предусмотренных законодательством документов;
  • требовать от участника своевременной оплаты и выполнения других обязательств, предусмотренных ДДУ;
  • расторгнуть договор в судебном порядке при нарушении сроков оплаты, суммы и других обязательств участника.

Как одна из сторон ДДУ застройщик в рамках законодательства вправе заключить различные правовые акты, направленные на выполнения обязательств.

Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).

Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:

  • удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
  • лицензия, если заявление подает нотариус;
  • учредительный договор и устав для юридических лиц;
  • кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.

Правила заключения

Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.

Причинами, по которым возникает потребность к внесению дополнений и изменений в действующий ДДУ, могут быть:

  • изменение сроков строительства;
  • изменение качества отделочных работ и прочее.

Застройщик обычно прикладывает максимум усилий, чтобы участники подписали соглашение, и прибегает к любым методам. Например, документ отправляется по почте, в электронном виде или посыльным.

Участнику долевого строительства не обязательно подписывать любые дополнительные условия и это не будет рассматриваться как акцепт, то есть, принятое предложение по молчаливому согласию.

Такое право предоставлено сторонам в соответствии со статьей 438 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Руководствуясь нормативными актами, участник вправе отказаться от заключения любых дополнительных сделок.

Если же потребность и объективные причины располагают потребителя подписать приложения к ДДУ, то все изменения проходят регистрацию в том же порядке что и сам договор.

Образец

Основной причиной оформления соглашений является изменение сроков сдачи в эксплуатацию строительного объекта.

Но нередко застройщик, помимо сроков может внести в договор и другие пункты, которые не согласованы с потребителем.

В последнем случае необходимо ознакомиться с образцами документов, а при подписании вычитывать каждый пункт соглашения.

Здесь можно скачать образец дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Пример

Существует множество ситуаций, при которых застройщик предлагает изменить условия ДДУ. Рассмотрим наиболее часто возникающие обстоятельства, вынуждающие участника подписать дополнительное соглашение.

Например:

  • ДДУ подписан в 2012 году;
  • в документе указано, что ориентировочный срок сдачи объекта – 1 августа 2018 года;
  • квартира, описанная в договоре, передается в двухмесячный срок, после сдачи дома в эксплуатацию.

Участнику долевого строительства 1 февраля 2018 года по почте приходит уведомление, в котором застройщик предлагает изменить срок завершения строительства по причинам, на которые не мог повлиять.

При дальнейших переговорах, застройщик отказывается платить неустойку или какое либо иное возмещение ущерба. Каковы дальнейшие шаги потребителя?

В соответствии со статьей 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора не допускается. Подписание предложенного соглашения утвердит согласие участника на предложенные условия и лишит его права на компенсацию.

Выплата неустойки предусмотрена законодательством, даже в тех случаях, когда она не отмечена отдельным пунктом ДДУ.

Для возмещения ущерба участнику необходимо подать исковое заявление в суд или изменить условия договора с учетом полученных убытков.

Здесь можно скачать образец искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия.

Госпошлина

В соответствии с нормативными актами государственная пошлина за регистрацию ДДУ или дополнительных соглашений составляет 200 рублей, как для физических, так и для юридических лиц.

Срок

В соответствии с законом «О госрегистрации» документ оформляется в течение 18-ти календарных дней с момента подачи пакета, но сроки могут быть отдельно установлены Федеральным Законом.

На дополнительные соглашения распространяется другое действие закона, которым предусмотрена обязанность заявителя представить необходимые документы, а регистрационной службе произвести оформление в течение 5 рабочих дней.

На видео об оформлении договора долевого участия

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/registracija-dopolnitelnogo-soglashenija-k-dogovoru-dolevogo-uchastija.html

Бланок доп соглашение к дду

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ

Поэтому допсоглашение в обязательном порядке должно быть зарегистрировано там же, где регистрировался основной договор.

Для проведения регистрации в Росреестр сдаются следующие документы:

  • паспорта дольщика и представителя застройщика;
  • доверенность для представителя;
  • оригинал допсоглашения в двух экземплярах;
  • ипотечный договор;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию в размере.

Регистрирующий орган оформляет ее за пять дней со дня подачи документов. Допсоглашение, не прошедшее регистрацию, является недействительным и считается незаключенным.

Застройщик может в судебном порядке, согласно ст. 165 ГК РФ, принудить зарегистрировать уже подписанное соглашение.

Важно

Вы можете высказать своё пожелание относительно каких-то пунктов, но согласится ли застройщик на эти изменения… Вы праве не.

..

Если договор об участии в долевом строительстве утратил свою силу

договор об участии в долевомстроительстве утратил свою силу в следствии изменении законодательства или в связи с истечением срока действия? в любом случае Застроищик навряд ли согласиться заключить договор об инвестиционной деятельности…

Если застройщик совершил ошибку при составлении договора на участие в долевом строительстве

Либо составить дополнительноесоглашение, в котором указать другой номер свободной квартиры — если она вас устраивает. Либо прийти к другому внесудебному соглашению сторон.

Либо решать разногласия в судебном порядке.

  • Бланок доп соглашение к дду
  • На что обратить внимание при заключении ДДУ? Юрист по ДДУ
  • Застройщик предлагает подписать дополнение к дду. нужно ли подписывать?
  • Образец
  • Пример

Вместе с тем, указанные меры могут применяться застройщиком только в случае, если он обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о готовности застройщика передать квартиру либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В рассматриваемой ситуации рекомендуем Вам повторно письменно обратиться к застройщику с требованием о передаче квартиры. В указанной претензии Вы вправе так же указать требуемую Вами сумму неустойки.

Источник: http://xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/help/167-0129

На что обратить внимание при заключении ДДУ? Юрист по ДДУ

Правильно выбрать застройщика – 90% успеха.

Проверяете оплату доли…

Если все Вас…Так и делайте. А потом прийдет первый плательщик который раньше по другому договору эту площадь оплатил.

наймите риэлтора, не жмотте 250 тысяч.

здесь вам не ответят не видя документов всех можно остаться без денег и без квартиры……

Требуется ли для продажи квартиры между частниками по переуступке прав требования согласие застройщика,если долгов нет?

Если все в порядке… застройщику, как правило, все равно кто будет конечным получателем построенного объекта недвижимости… он даст вам такое согласие… Тем не менее.

Во первых, вам надо внимательно посмотреть договор (оригинал с…Прочтите Договор долевого участия: там прописано….Как минимум , требуется уведомление застройщика….

И обязательно Соглашение на переуступку …регистрировать в рег.

Застройщик предлагает подписать дополнение к дду. нужно ли подписывать?

Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики.

Такое право предоставлено сторонам в соответствии со статьей 438 Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Руководствуясь нормативными актами, участник вправе отказаться от заключения любых дополнительных сделок.

Если же потребность и объективные причины располагают потребителя подписать приложения к ДДУ, то все изменения проходят регистрацию в том же порядке что и сам договор.

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ. Нужно ли подписывать?

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ

Нередко при невозможности своевременной сдачи многоквартирного дома застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ, согласно которому сроки продлеваются. Согласно законодательству, покупатели не обязаны выполнять данное требование строительной компании, но существуют случаи, когда дополнительное соглашение оформляется в судебном порядке.

Что такое дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение – это документ, в соответствии с которым меняются те или иные условия основного договора. Уже заключенный контракт повторно оформлять нельзя – вместо этого составляется соглашение, прилагающееся к нему.

Каковы правила составления дополнительное соглашения:

  • Оно издается в том же формате, что и основной договор – в письменной форме.
  • В нем должны содержаться отсылки на пункты договора, подлежащие изменению. Делается корректировка текста.
  • Документ прикрепляется к основному контракту в качестве дополнения и носит соответствующий заголовок – дополнительное соглашение.
  • Дополнительное соглашению присваивается серия и номер.

ВНИМАНИЕ !!! Если речь идет о ДДУ, то чаще всего соглашения оформляются, когда застройщик не успевает сдать объект своевременно. С каждым покупателем составляются отдельные договоры.

Они могут отказаться от выполнения просьбы строительной компании, и тогда она обязуется перечислить неустойку в размере 1/300 рефинансируемой ставки Центробанка от стоимости контракта за каждый день просрочки.

При отказе застройщика от добровольной выплаты неустойки покупатели могут взыскать ее в судебном порядке.

Причины оформления дополнительное соглашения

Наиболее распространенной причиной, по которой застройщики просят покупателей подписывать дополнительное соглашения, является неуспеваемость по срокам. В обязанности граждан не входят уступки строительной компании, поэтому решение принимается исключительно ими.

Также документ оформляется, если СК хочет изменить качественные характеристики объекта, подсудность по договору или расторгнуть сделку. Во всех указанных ситуациях исполнитель должен объяснить заказчикам, по каким причинам необходимо составить дополнительное соглашения.

Когда договор долевого участия или дополнительное соглашения отказываются подписывать покупатели, застройщик имеет право обратиться в суд по месту расположения объекта недвижимости, когда:

  • При подписании первичного ДДУ никто не предполагал, что сроки не будут соблюдены.
  • Срыв сроков произошел не по вине застройщика. Например, при привлечении к сделке подрядчиков или субподрядчиков перед покупателями несет ответственность строительная компания, но при вине третьих лиц ответственность за несвоевременное выполнение работ она может с себя снять через суд.
  • Если изначально в договоре отсутствуют положения, обязывающие застройщика нести ответственность перед гражданами в случае несоблюдения сроков.

Суд может обязать покупателей подписать дополнительное соглашения, если отказ от выполнения просьбы СК повлечет для нее значительный ущерб. Это и другие вышеуказанные условия описаны в ст. 451 ГК РФ, а требование по подписанию документов для граждан после обращения суд на основании решения указаны в ст. 451 ГПК РФ.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение

Если у застройщика нет оснований для оспаривания отказа покупателя в судебном порядке, и тот не идет навстречу, ему придется уплатить неустойку за каждый день просрочки, начиная от дня, следующего за днем сдачи недвижимости.

ВАЖНО !!! Для граждан оформление дополнительное соглашения в такой ситуации крайне невыгодно, ведь, пойдя на уступки строительной компании, они не смогут истребовать с нее неустойку, к тому же для них она выплачивается в двойном размере.

Дополнительное соглашение удобно только застройщику: попросив покупателей подписать документы за 2 месяца до предполагаемой сдачи объекта, он снимает с себя обязательство по перечислению неустойки, ведь действующее дополнительное соглашение означает, что все стороны согласны с изменениями. Граждане здесь лишаются возможности обращения в суд с иском против СК.

Унифицированной формы дополнительное соглашения нет, но, согласно нормам ГПК РФ, оно должно включать в себя следующую информацию:

  • Наименование сторон сделки.
  • Регистрационный номер.
  • Сведения об основном договоре.
  • Дата составления.
  • Пункты договора, подлежащие изменению.
  • Ссылки на нормы законодательства.
  • Срок действия документа.
  • Особенности вступления дополнительное соглашения в законную силу.
  • Подписи сторон.

Как и сам договор, дополнительное соглашение об его изменении подлежит государственной регистрации в МФЦ. Для этого гражданину необходимо оплатить госпошлину, затем предоставить в госорган квитанцию об оплате, паспорт, ДДУ и соглашение. Если для участия в долевом строительстве использовались кредитные средства, понадобится договор с банком.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/zastrojshchik-predlagaet-podpisat-dopolnenie-k-ddu

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком — ЮК

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться.

Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.

В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Виды допсоглашений к договору долевого строительства

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора.

Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия.

Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики.

Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.

Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Как оформить дополнительное соглашение

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

  • место и точная дата его заключения;
  • данные о сторонах, которые его подписывают;
  • сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
  • предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
  • срок его действия и время, когда вступает в силу;
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Многие граждане сомневаются: нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДДУ? По закону, если регистрируется основной договор, то и все документы, созданные на его основе, также необходимо зарегистрировать. 

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

  • паспорт дольщика;
  • допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
  • кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Дольщику стоит учесть, что если он подписал, но не зарегистрировал документ, застройщик может подать заявление в суд, и соглашение будет зарегистрировано по судебному решению. Такое право закреплено в 165 статье ГК. Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения.

Обязательно ли подписывать допсоглашение

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

  • согласиться и подписать документ;
  • направить девелоперу отказ;
  • проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

Заключение соглашения – это право, но отнюдь не обязанность гражданина. В соответствии с 438 статьей ГК молчание лица, которому направлено предложение, не является акцептом, т.е. принятием данного предложения со стороны покупателя, в данном случае дольщика. Если участник не ответит на документ, то действие ДДУ будет продолжаться на прежних условиях.

В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья

Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома.

В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию.

Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.

Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.

Соглашение о расторжении ДДУ

Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными  застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.

Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.

Соглашение об изменении подсудности

Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка.

Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.

Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Каждый дольщик волен решать сам, заключать или нет дополнительное соглашение с застройщиком. Но стоит понимать, что далеко не всегда добровольное согласие пойти на условия, предложенные застройщиком, обернется для него благом.

По большей части, что видно из приведенных выше примеров, участник проигрывает и в суммах выплат, и в сроках их получения.

Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков.

Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/registratsiya-dopolnitelnogo-soglasheniya-k-dogovoru-dolevogo-uchastiya

ДДУ: читаем правильно

Застройщик предлагает подписать дополнение к ДДУ

Как правильно читать договор долевого участия, чтобы потом не добиваться своей квартиры с помощью голодовки, «Фонтанка» спросила ведущих строителей Петербурга.

Ковалев Петр/ДП

Все тонкости отношений дольщика и застройщика исчерпывающе описаны законом о долевом строительстве 214-ФЗ, Гражданским кодексом РФ и законом о защите прав потребителей. Однако на практике спорные ситуации возникают с завидным постоянством. Разбираемся, на какие аспекты договора долевого участия нужно обращать особое внимание, чтобы избежать проблем.

Основные моменты

Хоть 214-ФЗ и нельзя назвать панацеей от всех бед, именно этот способ приобретения жилья на сегодняшний день является самым надежным для покупателей. Поэтому прежде, чем заключать сделку, обратите внимание на тип договора.

«Убедитесь, что вам предлагают подписать именно ДДУ, а не договор предварительной купли-продажи, ЖСК либо иной формы», – предупреждает коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев.

  В любом договоре долевого участия должен быть предусмотрен ряд обязательных условий, без которых документ можно признать недействительным.

Эксперты выделяют следующие основные моменты: предмет  договора, то есть обязательства застройщика, связанные с созданием объекта недвижимости; объект долевого строительства, который должен содержать информацию о том, в каком доме будет располагаться купленная квартира, какой она площади и в каком виде будет передаваться; срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику, позволяющий установить дату, когда квартира должна быть фактически передана по акту приема-передачи; цена договора, сроки и порядок уплаты стоимости квартиры; гарантийный срок на объект долевого строительства; ответственность застройщика перед дольщиком за невыполнение своих обязательств.  

В договоре должен быть указан залог земельного участка, принадлежащего застройщику и строящиеся на нем объекты. Еще один момент, ставший актуальным не так давно – наличие в документе одного из двух дополнительных способов подтверждения ответственности строительной компании – поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика.

«В первую очередь необходимо обратить внимание именно на наличие данных условий в договоре, поскольку все иные обязательства застройщика и дольщика прямо урегулированы законом.

При их нарушении, в случае возникновения спора, судебные органы вынесут решение в пользу дольщиков», – говорит старший юрист по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Алексей Томилин.

Помимо этого эксперт советует обратить внимание на полноту и правильность разрешительных документов застройщика, на основании которых он ведет строительство, и на наличие полномочий лица, подписывающего договор со стороны застройщика.  

«Ключевые моменты, на которые следует обратить внимание при подписании договора долевого участия, – это предмет договора, сроки и цена. Также рекомендуется оценить наличие дополнительных условий, которые не предусмотрены законом», – дополняет директор юридического департамента Группы компаний «Эталон» Виктория Цытрина.

Например, некоторые компании  включают в договоры долевого участия пункт о том, что объекты социальной инфраструктуры могут строиться в том числе и за счет будущих жильцов. Между тем привлекать на эти цели средства дольщиков абсолютно незаконно.  

Есть нюансы

Отметив в договоре все вышеперечисленные условия, следует не только внимательно их прочитать, но и разобраться, что конкретно имеется в виду.

«Один из самых важных пунктов договора долевого участия – сроки передачи ключей от готовой квартиры. Если застройщик не уложится в срок, в силу вступят штрафные санкции, которые также прописаны в ДДУ.

По 214-ФЗ застройщик обязан выплатить дольщику пени за каждый день просрочки при передаче квартиры», – напоминает Алексей Гусев.

Между тем далеко не всегда покупатели понимают разницу между двумя принципиально разными понятиями – «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Так, квартиры должны быть переданы дольщикам не позднее зафиксированной в договоре даты.

Несоблюдение этого срока уже можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями квартир и нарушение закона. А время ввода дома в эксплуатацию – плановое, и в определенных ситуациях подлежит изменению.

«Дело в том, что застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств, планируют ввод дома в эксплуатацию заблаговременно. В частности, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев до срока передачи квартир покупателям.

И когда дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики, забыв о том, что написано в договоре, начинают требовать ключи от квартир, хотя до их получения остается довольно много времени», – поясняет региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

В городском комитете по строительству полагают, что разница между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартир дольщикам должна составлять от двух до шести месяцев. Включение в ДДУ гораздо большего временного промежутка – до года и более, должно насторожить дольщика.  

Отступление от формы

Федеральное законодательство о долевом строительстве не устанавливает единого образца ДДУ, что оставляет некоторую свободу творчества, причем, как для застройщиков, так и для дольщиков.

«На практике встречаются случаи, когда гражданам при заключении договора участия в долевом строительстве навязываются различные дополнительные услуги за отдельную плату (бронирование квартиры, услуги по государственной регистрации договора и оформлению права собственности). Такие действия застройщика прямо противоречат положениям п.2 ст.

16 ФЗ «О защите прав потребителей», – предупреждает Алексей Томилин.   Бывает, что инициатива изменения условий договора долевого строительства исходит и от дольщиков – покупатели хотят максимально себя обезопасить. Закон этого не запрещает, но прежде чем менять договор, стоит задуматься, к каким последствиям это может привести.

«Например, наш стандартный договор долевого участия составлен с учетом всех требований 214-го закона. Внесение в него изменений может привести к тому, что этот документ не будет зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Санкт-Петербургу», – говорит Юлия Ружицкая.  

С тем, что предлагать свои изменения и вносить дополнения в договор с юридической точки зрения возможно, но не всегда целесообразно, соглашаются и в Группе Компаний Normann. «Единый шаблон, который мы предлагаем покупателям для подписания, – гарантия того, что и дольщик, и застройщик будут одинаково правильно понимать и трактовать все условия договора», – сообщили в отделе продаж компании.

Близкое знакомство

Чтобы максимально себя обезопасить, дольщику не обязательно что-то менять в договоре. Достаточно внимательно изучить документ и обсудить с застройщиком непонятные моменты.  Времени для этого у покупателей сколько угодно: текст договора можно скачать на сайте застройщика, проштудировать его самостоятельно или привлечь юристов.

Например, в ГК Normann не возражают, даже если клиент компании приедет на подписание договора вместе с независимым экспертом. К подобной щепетильности застройщики относятся спокойно. «Если покупатель – новичок на рынке недвижимости и сомневается, насколько договор защищает его интересы, это – разумный вариант.

Он поможет снять сомнения и сделать правильный выбор в пользу надежного застройщика», – считает Алексей Гусев.  

Правовая грамотность покупателей жилья за последние годы значительно  выросла, но отказываться от профессиональной помощи все равно не стоит. Особенно в нынешних условиях.  Тем более что в процессе приобретения жилья возникает множество вопросов, требующих дополнительных специальных знаний.

«Как правило, речь идет об оценке возможных рисков сотрудничества с конкретным застройщиком, или принятии решения на основании анализа сведений о технических характеристиках многоквартирного дома, в котором приобретается квартира.

Не все потребители знают, как правильно вести переговоры с застройщиком, чтобы получить всю интересующую информацию до заключения договора», – говорит Алексей Томилин.

В любом случае, проще обратиться к независимым специалистам на стадии ведения переговоров с застройщиком, чем потом отстаивать свои интересы в суде.

Екатерина Дмитриева, для «Фонтанки.ру»

Рассылка «Фонтанки»: главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

Источник: https://www.fontanka.ru/2016/03/16/055/

ТропаЗакона
Добавить комментарий