Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

Виды разрешенного использования земель или что такое ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ?

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться? Предположим, вы захотели купить земельный участок.

Возможно, вы даже присмотрели несколько вариантов. При выборе участка важно обратить внимание на категорию земли, на которой он расположен. Дело в том, что, например, для строительства загородного дома подходят только две категории участков – земля населенного пункта и земля сельхоз назначения, которые, в свою очередь, делятся по видам разрешенного использования.

Но давайте обо всем по порядку.

Что такое вид разрешенного использования?

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, а также существующих и возводимых на нем капитальных объектов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов.
  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.
  • Дачное строительство (ДНТ – дачное некоммерческое товарищество) – участки чаще всего располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, но встречается и на землях населенных пунктов, имеющих соответствующий вид разрешенного использования «Для дачного строительства».

Земли сельхоз назначения могут иметь следующие виды разрешенного использования:

  • Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  • Дачное строительство (ДНТ)
  • Садоводство (СНТ – садовое некоммерческое товарищество, СНП – садовое некоммерческое партнерство) – участки размещается исключительно на землях сельскохозяйственного назначения с соответствующим разрешенным использованием «Для ведения садоводства».

Узнать, к какой категории относится ваша земля, а также вид разрешенного использования можно на публичной кадастровой карте, а также в мобильном приложении Kadastr RU.

Особенности видов разрешенного использования земельных участков

Индивидуальное жилищное строительствоУчастки под индивидуальное жилищное строительство могут находиться только на землях населенных пунктов. На земельных участках под ИЖС можно построить дом не выше трех этажей и получить регистрацию с конкретным адресом проживания – прописку.

Кроме того, к таким земельным участкам органы местного самоуправления обязаны провести все необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам (школы, детские сады, больницы и магазины).

Приятным бонусом является возможность получения налогового вычета, а также применение материнского капитала, так как дом строится для проживания. Также, вы можете выполнять банковские операции с приобретаемой землей, например, использовать кредит или ипотеку.

Дачное некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое товарищество, садовое некоммерческое партнерство 

Этот вид разрешенного использования оптимален для строительства дачного или садового дома (как правило, небольшого). Такие участки располагаются как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхоз назначения. Прописаться в такой недвижимости возможно, но весьма непросто.

Это связано с тем, что для постоянной регистрации в доме требуется адрес, который присваивается только жилью, построенному на землях, относящихся к населенным пунктам.

А для этого нужно произвести экспертизу объекта недвижимости и получить решение суда, который должен признать его пригодным к проживанию.

Из минусов можно отметить, что в случае каких-либо проблем с коммуникациями в ДНТ и СНТ разбираться придется самим собственникам – членам дачного сообщества или садового товарищества.

Главное преимущество таких участков — это их стоимость. Как правило, она гораздо ниже, чем стоимость участков для ИЖС.

Конечно, такая цена будет оправдана, только если вам не нужна прописка и возможные трудности с обслуживанием коммуникаций вас не пугают. Кроме того, не стоит забывать о том, что участок на сельхоз землях — это долевая собственность.

А значит, чтобы продать такой участок в будущем, вам нужно будет получить согласие других участников сообщества или товарищества.

Личное подсобное хозяйство

Строить дом на участке для ведения ЛПХ можно, если он находится на землях населенных пунктов. На таких участках можно строить дома не выше трех этажей и получить регистрацию. Если же участок располагается на земле сельхоз назначения, он предназначен только для сельхоз производства и построить свой дом там будет невозможно.

Вывод

Итак, виды разрешенного использования типа ДНТ, СНТ и СНП имеют преимущество с точки зрения невысокой цены, но имеют ограничения, связанные с получением прописки, а также вопросами текущего и аварийного ремонта коммуникаций.

Прежде чем покупать такой участок, следует как минимум узнать о том, как обстоят дела с подъездной дорогой и электричеством. Такие типы земель подходят для тех, кто хочет иметь дачу и огород и не планирует переезжать загород.

Участки для ИЖС существенно дороже, но подходят для тех, кому важна социальная инфраструктура, прописка, нужны проведенные коммуникации, а также тем, кто собирается строить дом для постоянного проживания.

Возможно, вам будет также интересно прочитать о том как проверить информацию об объекте недвижимости и для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Команда Kadastr RU

Источник: https://kadastrru.info/ru/blog/12042018/

Перевод земли под ИЖС

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

Отправьте нам свой телефон, и мы расскажем, где можно купить участок ИЖС по цене от 7000 рублей

Ваша заявка принята

Закрыть

Аббревиатура ИЖС в глазах покупателей земельных участков является очень сильным преимуществом. Это вполне понятно: данный вид разрешенного использования (ВРИ) позволяет оформить постоянную регистрацию в построенном на нем доме; к таким землям, как правило, быстрее подводятся коммуникации.

Ижс бывает разный…

В то же время большая часть покупателей не знает, что буквами ИЖС обозначают не только ВРИ земель населенных пунктов, но и объект индивидуального жилищного строительства – то есть само строение.

Парадокс в том, что такой дом может на вполне законных основаниях стоять и не на земле ИЖС – например, его можно строить и на сельхозземле под дачное строительство. Из-за этого периодически возникает путаница. Часто покупатели верят обещанию, что купленный ими участок «можно перевести под ИЖС».

Покупатель уверен, что, совершив некие действия, получит в итоге участок категории «земли населенных пунктов» с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Однако в большинстве случаев все, что ему удастся сделать – это изменить ВРИ сельхозземли с «садоводства» на «дачное строительство», и это в лучшем случае.

Поэтому прежде, чем покупать участок с такими обещанными перспективами, нужно выучить ситуации, в которых можно изменить категорию земли.

Можно ли изменить категорию земель?

Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов.

И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта.

Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства.

Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.

Порядок действий для перевода земли в ИЖС

Если Вам нужен участок ИЖС, но по какой-то причине Вы приобрели землю другой категории, о переводе придется побеспокоиться самостоятельно. Все процедуры, связанные с переводом участка под ИЖС, можно произвести самостоятельно.

Однако далеко не каждый потребитель имеет представление, как это делать. Данная процедура регламентирована Федеральным законом от 21.12.

2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков Из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы.

  • Подача ходатайства. Для перевода земель из одной категории в другую нужно в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления подать ходатайство, в котором должно быть указано ( см. п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
    • кадастровый номер земельного участка;
    • категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
    • обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
    • права на земельный участок.
  • К ходатайству должны быть приложены следующие документы (см. п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
    • выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
    • копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ – для индивидуального предпринимателя или юридического лица;
    • выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
    • согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
  • Рассмотрение ходатайства. Поданное Вами ходатайство будет рассмотрено в обязательном порядке, закон предусматривает только два основания для отказа: если его подало ненадлежащее лицо (но Вы – собственник, т.е. лицо самое что ни на есть надлежащее), или если поданные документы не соответствуют требованиям законодательства (см. п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ). Результатом рассмотрения данного ходатайства будет акт о переводе участка из одной категории в другую либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через два месяца со дня подачи ходатайства и направлен Вам в течение 14 дней со дня принятия.
  • Основания для отказа в изменении категории участка. В законодательстве четко определены причины, по которым Вам могут отказать в переводе участка под ИЖС. В самой распространенной ситуации – перевод земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов – отказ будет обоснован положениями п. 3 ст. 4 Закона № 172-ФЗ: «несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации». Чтобы перевести эту формулировку с юридического на русский, нужно обратиться к положениям Главы 2 Закона № 172-ФЗ, которой устанавливаются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. В п. 1 ст. 7 Закона № 172-ФЗ перечислены случаи, в которых можно изменить назначение сельхозземель, и один из них – установление или изменение черты населенных пунктов. Именно это должно произойти, чтобы Ваш дачный или садоводческий участок приобрел вожделенный статус ИЖС.

Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…

Как гарантировано получить ИЖС

Если Вы отправились за город для того, чтобы построить дом на лоне природы и проводить в нем отпуск, выходные, свободное время на пенсии — покупайте участки с категорией «земли населенных пунктов» и разрешенным использованием «индивидуальное жилищное строительство», либо участки с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и одним из двух видов разрешенного использования: «для садоводства с правом постройки жилых и хозяйственных строений», а также «для дачного строительства». Все эти формы позволяют построить загородной дом на Вашем участке. Различий между участком для «дачи» и для «садоводства» практически нет: все рассуждения на эту тему на форумах в интернете — не более, чем ерунда. И категория, и разрешение использование указываются в обязательном порядке в Свидетельстве на право собственности и Кадастровом паспорте участка. Примеры свидетельств: свидетельство на ИЖС, свидетельство на дачное строительство, свидетельство на садоводство.

Источник: https://www.blizoki.ru/main/oformlenije-ijs

Фермеры смогут строить жилье на землях сельхозназначения

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, главная цель вносимых изменений — навести порядок с определением правового режима земель различного назначения. «У фермеров в этом случае появляется возможность строить дома на землях сельхозназначения.

Разумеется, при определенных ограничениях — как по предельным параметрам домов, так и по запрету на перепродажу земли под этими домами», — подчеркнул глава правительства.

«На земельном участке, предназначенном для ведения фермерского хозяйства, допускается строительство только одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и который предназначен для проживания членов такого хозяйства», — конкретизирует для «Российской газеты» инициативу член Ассоциации юристов России Яна Григоренко.

Дачники получат льготу только на одну хозяйственную постройку

Сейчас на землях фермерского хозяйства можно возводить строения вспомогательного назначения, необходимые для деятельности такого хозяйства, но не жилые дома.

Иными словами, взял человек в аренду несколько десятков или даже сотен га земли, разводит там скот или засеял зерном, но при этом жить он должен где угодно. Хорошо, если рядом есть какая-нибудь деревня.

Там можно построить дом или арендовать его у местных жителей. А если жилья рядом нет? Тогда приходится, как и в городе, часами добираться до работы.

Крайне важный момент, по словам Григоренко, что под построенным для жизни фермера и его семьи домом нельзя будет сформировать земельный участок.

Исключительный случай — прекращение деятельности фермерского хозяйства. Но тогда нужно будет выкупать и дом, и весь земельный участок, предоставленный именно для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности.

Не существует ли при таком раскладе опасность, что там, где должна колоситься пшеница, начнут появляться районы массовой застройки? «Однозначно такого не будет, — уверена Яна Григоренко.

— Особо подчеркиваю, что на территории фермерского хозяйства возможно будет возвести только один дом, предназначенный для проживания членов такого хозяйства. Во избежание злоупотреблений эта норма будет прямо прописана в законе.

И это, в свою очередь, исключает использование жилого здания для иных целей, например, для открытия гостиницы, ресторана, кафе, охотничьего домика или магазина».

Однако законопроект пока не дает ответы на ряд важных вопросов. Фермерское хозяйство может состоять из нескольких членов, которые не являются одной семьей. А дом на участке для ведения фермерского хозяйства может построить только один. Как будут решать, кому этот дом больше нужен?

«Возможно, этот нюанс будет прописываться в уставных документах, — рассуждает юрист. — Приоритет в строительстве дома может, например, предоставляться членам фермерского хозяйства, которые дольше там работают, или внесли больше средств в уставной капитал».

Также пока не очень понятно, можно ли будет в этом доме зарегистрироваться и как оформлять его в собственность, а также получат ли приоритетное право члены фермерского хозяйства при выкупе земельного участка и строения в случае ликвидации юридического лица. Ведь дела у фермера могут не пойти и тогда придется ликвидироваться, а землю и дом пустутят с торгов.

Верховный суд защитил права дачников от последствий кадастровых ошибок

Законопроект определяет ряд случаев, при которых использование земельных участков допускается вне зависимости от установленных видов разрешенного использования и категории земель.

«Как правило, эти случаи связаны с возникновением и ликвидацией чрезвычайных ситуаций и носят временный характер либо допускают размещение объектов или осуществление деятельности, не препятствующих использованию земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования (геодезические пункты, объекты благоустройства и т.п.

), — поясняет Григоренко. — К особым случаям также относится использование земель для нужд обороны страны и безопасности государства, для целей недропользования».

Предлагается также установить возможность и определить порядок прекращения прав на земельные участки, ранее установленный вид разрешенного использования которых не соответствует регламенту использования территории, если такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Люди, которые арендовали землю для личного подсобного хозяйства или огородничества, смогут выкупить ее без торгов — при условии ее надлежащего использования в течение трех и более лет. Кроме того, этот законопроект защищает интересы собственников. Если регламенты использования земли были изменены без согласования с ними, то убытки должны гаситься за счет бюджета соответствующего уровня.

Источник: https://rg.ru/2018/06/27/fermery-smogut-stroit-zhile-na-zemliah-selhoznaznacheniia.html

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

Хорошо жить на природе, неподалеку от леса или водоема. Однако, при выборе участка земли, важно смотреть какого он назначения по документам. Ведь зачастую за низкой ценой может скрываться совсем не то, что ожидаешь.

Так, например если в документах указано «земля сельхозназначения», появляются определенные ограничения:

  1. на участке запрещается строить большие дома;
  2. разрешено возводить исключительно небольшие постройки для хранения оборудования или инвентаря;
  3. разрешаются любые работы, связанные с сельским хозяйством: развитие огорода, пастбище скота и другое;
  4. такие земли под особым наблюдением у государства — оформить дом или прописку практически нереально.

Сами по себе с/х земли выведены в «особый тип» государством не случайно. Обычно, это места с уже исследованным высоким уровнем экологии и плодородности почв. Недопустимо если на таких территориях появится промышленное предприятие или огоромный жилкомплекс.

Если вы все же выбрали такой участок, хотите его приобрести и построить на нем дом. Что же можно сделать?
Для начала следует разобраться к какому типу относится этот участок:

  1. Земли для сельхозработ. Они отводятся исключительно для ведения хозяйства, развития огорода, выращивания культур, животных и другого. Дополнительно есть разрешение на постройку небольшого здания для инвентаря. Запрещается загрязнять грунт или возводить другие постройки.
  2.  Земли для сельского хозяйства, отведенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Здесь позволяется строить дом, гараж и другие постройки. Разрешена постройка домов, сходных по типу на дачные.

Все действия, не согласовывающиеся с договором и разрешением, несут последствия согласно административному или уголовному кодексу.

При оформлении документов для сельскохозяйственных работ, в договоре указываются подробные нюансы. Есть специальная таблица или перечень пунктов, которые разрешены на данной территории. Исходя из этой информации, можно планировать работы на отведенной земле. Зачастую используются коды от 1.1 до 1.18. По запросу возможно представление в виде таблицы с полным объяснением.

Для территорий, отведенных под подсобное хозяйство, разрешено возводить дачные дома и гаражи. Однако, следует соответствовать следующим правилам:

  • дом должен быть правильной классификации;
  • постройка должна быть предназначена и используема для проживания одной семьи;
  • запрещается использовать в качестве гостиницы;
  • запрещается возводить многоэтажные дома;
  • разрешено строить только в отведенных местах, нельзя строить дом посреди поля;
  • количество этажей не больше 3-х.

Следуя данным правилам, собственник может «спать спокойно».

Последствия нецелевого использования отведенной земли

При нецелевом использовании территории последует немалый штраф. Причем заплатить его придется не только владельцу, но и всем юридическим и должностным лицам, которые были уличены в незаконном использовании земли. Незаконное строительство наказуемо штрафами в процентном соотношении. Законом для каждого из положений граждан есть соответствующие минимумы.

Также могут конфисковать землю. Суд имеет право назначить снос построек, если был причинен вред имуществу, окружающей среде или третьим лицам.

Если не строить дом, то что? Альтернативные решения

Законодательством на землях с/х назначения разрешено возводить объекты, предназначенные для ведения сельского хозяйства. По этом принципу можно возводить небольшие постройки, указывая в документах данное назначение.

Однако, если на территории в течение 3-х лет не будет зафиксировано ведение сельскохозяйственных работ, то власти имеют право конфисковать территорию. Также, необходимо регулярно сдавать отчетность о продвижении работ, пройти соответствующую госрегистрацию.

Взведение дома на территории под дачу

Один из простых и выгодных способов обустроить загородную территорию. Постройка дома для постоянного проживания одной семьи не требует разрешения от местных органов самоуправления. Не учитывается срок постройки.

Важная вещь, которую следует учесть – Устав дачного общества. В нем описано:

  • ограничения для постройки;
  • расположение относительно проезжей части;
  • расположение, относительно соседних построек и оград.

На данной земле разрешается строить только по единице типовых объектов. Жилой дом – только один. Построен еще один – административное правонарушение, наказуемое большим штрафом. Для постройки еще одного дома необходимо указать в регистрации его другое предназначение (летний дом, дом для гостей и другое). Характеризовать его как жилой запрещено.

Строительство дома на земле под колхозно-фермерское хозяйство (КФХ)

Такие наделы продают обычно крупными площадями, от 3 гектар. Возводить разрешается только постройки для проведения сельскохозяйственной деятельности. При возведении коттеджей, необходимо доказать местным органам власти его помощь в сельском хозяйстве.

Зачастую данный тип земли используется для построек больших крытых помещений для содержания животных. Может быть отведен для выращивания зерновых культур, овощей и другого.

Ферма не должна быть большой. Для отчета достаточно иметь несколько голов кроликов или 20 голов птиц. Правительство требует регулярную отчетность о ведении сельского хозяйства в виде правильно оформленных документов.

Для постройки загородного дома необходимо следовать всем правилам и нормам. Необходимо заполнить и оформить большое количество документов. По истечению 5 лет проживания будут начисляться налоги.

Мы так много говорили об ограничениях, связанных со строительством на таком типе территорий, что возникает вопрос, а где, собственно, плюсы? Почему вообще вопрос «можно ли строить дом» и такие идеи вообще рассматривается не только профессиональными фермерами?

Плюсы земель с/х назначения:

  • дешевая цена сотки;
  • маленькие налоги, наличие льготного периода (налоговых каникул);
  • прекрасная экология, плодородные почвы, нетронутые леса и свежий воздух — полезно для здоровья;
  • возможность легально и спокойно заниматься растениеводством, животноводством;
  • незастроенная местность — можно все распланировать так, как тебе удобно;
  • тихая обстановка и другие многочисленные возможности.

Разберем и сложности.

Минусы земель с/х назначения:

  • большие ограничения в постройках и деятельности на территории, отведенной под сельскохозяйственную деят-ть;
  • здесь запрещены многоэтажные здания, возведение зданий одинакового типа;
  • нарушение кодексов, несоблюдение условий договора и лишняя застройка территории наказуема большими штрафами;
  • нужно регулярно подтверждать целевое использование земли, обязательно иметь небольшое количество животных, птиц или отвести землю под сад, огород и другое.

В целом можно сказать, что при правильном взаимодействии с проверяющими структурами, строительство своего дома на таких участках не станет проблемой. И этот подтверждает тренд последних 10 лет: покупка участков такого типа все используются зачастую для постройки дач, коттеджей в сельской местности. Оформление всех соответствующих документов для постройки осуществляется в органах местного самоуправления.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь на нее ссылкой в соцсетях:
РАСЧЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА / РЕМОНТА ДОМА

Источник: https://nedvio.com/mozhno-li-stroit-dom-na-zemlyah-selhoznaznacheniya/

На какой земле можно строить, категории и виды разрешённого использования

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Категория земли

Земельный участок может относиться:

  • к землям населенных пунктов,
  • к землям сельскохозяйственного назначения,
  • к землям особо охраняемых территорий,
  • к землям промышленного назначения,
  • к землям лесного фонда,
  • к землям водного фонда и др.

Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.

Земли населенных пунктов (поселений)

Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с п. 2 ст.

83 Земельного кодекса РФ, существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство.

Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд.

Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.

Земли сельхоз назначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки.

Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового.

Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения.

Вид разрешённого использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования.

Это может быть индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, личное подсобное хозяйство — ЛПХ, дачное строительство, дачное хозяйство, сельскохозяйственное производство, фермерское хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство, сельское хозяйство, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если приобретается участок земли, относящийся к землям сельхоз назначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства — во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст.

48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гос.

лицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров.

Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию.

Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводство (СНК, СНП, СПК)

Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП).

На сегодняшний день практически все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.

Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.

Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства

В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться.

Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации.

Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам.

Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Источник: http://www.an24.org/stati_i_obzoryi/poleznaya_informatsiya/kategorii_i_vidyi_zemel

Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Документ введен в действие приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

  1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
  2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
  3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

  • жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
  • жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
  2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

  1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
  2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
  3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

  1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
  2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
  3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Подведем итог

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/dlya-vedeniya-dachnogo-hoz-va

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Земля сельхозназначения: можно ли строить дом или использовать ее для дачного строительства?

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения.

На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства.

Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома.

То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства.

Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них.

По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС.

Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов.

Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома.

Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов.

Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом.

Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/na_zemlyah_kakih_kategoriy_mozhno_stroit_a_na_kakih_nelzya/4999

ТропаЗакона
Добавить комментарий